真心请教大家一个问题。 -zxqj(真心请教) @曼省华人论坛:曼省枫下论坛 The Rolia Forum of Manitoba

真心请教大家一个问题。

zxqj(真心请教)

父母已经移民并很喜爱多伦多的生活，目前希望将国内的房产卖掉，并且寻求一个独立的住房（现在考虑Free Hold镇屋）。假设我们在讨论一个十年计划，从经济角度来讲我想请教大家下面两种方案哪个更加有利。
（1）父母一次性全款购买镇屋，并放在他们自己名下。他们可以自行负担房子的税收，水电以及维护。
（2）我出面贷款买一个镇屋，房子放在我自己名下作为投资房，然后出租给我父母。每月收取他们房租。我的理解是这样可以利用贷款的杠杆，并且能够抵一些税务。房租可以设计成刚刚好cover所有费用。

父母和我们关系非常好，无论怎样做都可以，只是希望能够使大家的共同收益。请朋友们出出主意，看看从十年内的经济角度，将来的遗产继承角度，以及投资角度各有什么利弊。先谢了。

(#10172167@0)
Last Updated: 2016-6-27
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1 -649(649); 2016-6-27 (#10172169@0) +4

谢谢，您认为这样做的好处是什么？ -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172262@0)

第二种方案看了不舒服，强行洗钱，把父母的钱化为子女财产。 -649(649); 2016-6-27 (#10172270@0)

感谢您的直率。我是独生子女，父母在这方面想得开，第二个方案他们也同意，认为是早晚的事情。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172280@0) +1

那就加个几十万，把你自己房子升级为豪宅，这样既算自住免增值税，也提高生活质量。 -649(649); 2016-6-27 (#10172285@0)

谢谢。豪宅不敢当，但是您说的对，如果采用第二个方案，我父母也愿意把节省下来的余款支持我们升级一下自住房。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172303@0)

冒昧问一句，你结婚了吗？ -glow_mm(光彩照人); 2016-6-28 (#10175397@0)

结了。有什么需要注意的吗？ -zxqj(真心请教); 2016-6-29 (#10176159@0)

房子无论如何以父母名义买。作为父母自住房增值免税，而且政府对老年人自住房有很多退税和补贴。 -glow_mm(光彩照人); 2016-6-28 (#10175393@0)

谢谢你。真不知道对老年人还有补贴和退税？如何查到这方面的信息？ -zxqj(真心请教); 2016-6-29 (#10176167@0)

2为啥不贷点款买个独立屋？ -changhao(常好); 2016-6-27 (#10172188@0) +3

(1) 父母已经不是新移民了（2）独立屋工作量太大，他们首先希望一个安居环境，投资对他们来讲是第二位的。所以买独立房想法放弃了。谢谢回复。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172244@0)

freehold新镇屋的涨幅与独立屋没多大区别。投资方面不会吃亏。 -songlin(松林); 2016-6-27 (#10172261@0)

也是个good point，谢谢。您也是支持第二个方案吗？您认为第二个有什么优势？ -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172271@0)

加拿大没有遗产税。加拿大的自住房的升值不用交税，但是投资房是在卖房时要交capital gain的税。投资房的租金收入部分扣除成本后也是要交税。你和父母关系好，父母的钱就是你的钱，你的钱就是父母的钱。看不出2有啥好处。 -songlin(松林); 2016-6-27 (#10172426@0)

谢谢。跟一相比，我觉得二可以利用贷款。而一因为是父母自己拥有住房又不是新移民，所以无法利用贷款。对吗？ -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10173041@0) +1

2 问题是你父母的钱没有排上用场？ -changhao(常好); 2016-6-27 (#10172286@0)

谢谢回复。我们可以考虑用省下的余款升级一下我们自己的住房，父母也非常希望我们能够住得更好一些。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172314@0) +1

那就好。税收上应该是以你父母的名义，自主房省税。贷款如何解决可能得问专家了。 -changhao(常好); 2016-6-27 (#10172340@0)

您再具体解释一下好吗？这是第二个方案吗？还是一个新方案？ -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172357@0)

以你父母的名义买房比较好。你第二套就是投资房，增值要交税不合适。 -changhao(常好); 2016-6-27 (#10172374@0)

明白了，您主要考虑的还是增值税的问题。有道理！但是这样是不是就不能够利用贷款杠杆了？父母将现款买房作为自住。楼下的朋友的主意我还没有搞明白，抱歉。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172398@0)

真心建议，3，以父母的名申请新移民贷款，买独立屋。余钱以父母名订一小独立楼花，两年后楼花close,卖出旧独立搬入新独立！ -minye(Steve); 2016-6-27 (#10172199@0)

谢谢回复。恐怕已经无法已新移民名义贷款了。他们已经来加超过五年了。记得好像有这个要求吧。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172258@0)

第二种方案最大的问题的投资房税收问题。每年报房租都不是问题。问题是将来卖房时的增值部分的收益税。 -tina.zheng(govacation); 2016-6-27 (#10172292@0)

谢谢回复。您说的这个一定是第二种方案的主要缺点吧。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172323@0)
你父母给你交房租你还得报收入税。 -glow_mm(光彩照人); 2016-6-28 (#10175391@0)

我的建议是你先去申请Home Line额度（自住房），再用父母的名义买房，其实是你的HomeLine贷的款。 -tina.zheng(govacation); 2016-6-27 (#10172305@0) +1

父母全额买房后还可以申请HomeLine，拿出来给你升级现有住房。 -tina.zheng(govacation); 2016-6-27 (#10172337@0) +1
您说的这个如何操作？我去贷款，然后给父母买房子？抱歉我不是很理解。听起来两个好处都占了，利用了贷款杠杆，也买了自住房将来可以免税升值。但是是不是too good to be true？ -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172344@0)

找贷款经纪谈谈，就知道怎么操作了。留着人头不用，买投资房是最不好的打算。 -tina.zheng(govacation); 2016-6-27 (#10172364@0)

如果建立在房市一定增长的假设上，您说的很对。我去问问贷款经济。感谢。 -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10172411@0)

为什么或者他们，或者你们，而不考虑联名一块儿买房？这样父母是自住，你们还可以贷款，将来遗产继承也容易。另外，还是独立屋比镇屋升值潜力大。就是请人割草扫雪也更划算。镇屋有很多限制。 -2841999(四友); 2016-6-27 (#10172735@0)

您这是个新思路，从来没这样设想过。谢了！这样的话，因为是联名，将来房产增值出售的时候，我不需要交税吗？ -zxqj(真心请教); 2016-6-27 (#10173055@0)

自住房增值是不需要交税的。联名的房产就看各自所占的份额了。你可以在持有的年份里充分从容地研究税法，遗产继承法，得出最佳方案。 -2841999(四友); 2016-6-28 (#10173573@0)

真心谢谢你！看来还有很多功课要做。 -zxqj(真心请教); 2016-6-28 (#10173811@0)

与父母合买，能一起办贷款。如果你的产权份额很少，那交税也很少。或者你作为贷款cosigner, 但不占任何产权，无需交税。 -sunshinecanada(Sunshine); 2016-6-28 (#10175373@0)

谢谢了。 -zxqj(真心请教); 2016-6-29 (#10176197@0)

建议第三种 -jameschen6(梦想农庄-神爱世人); 2016-6-27 {280} (#10173131@0)

别一口一个独生子，一口一个他们没意见，把你父母和你的家分开吧。怎么看着都是给你，搞得大家都没意见，真遇到事了，你爹妈那点钱自己都过不去了，需要你大把掏腰包，也大家都没意见吗？你行吗？你老婆行吗？

太听说过了，爹妈拿出所有积蓄，给儿子买房，没几年就过不到一块了，搞得老人无家可归。

感谢您的关注和意见。父母变卖房产的钱会分成三部分：一部分给他们买房子（方案一）或是租房子（方案二）；第二部分留些备用金养老。第三部分可以让我们自己升级房子或是投资其它。 -zxqj(真心请教); 2016-6-28 (#10173484@0)

第二个方案里还有一个问题是，如果你收的房租不是市场价，可能只能算自用投资房，利息，地税，管理费（如果有）等都不能报成本，卖出的时候要交增值税。给CRA打个咨询电话吧，他们回答问题的时候不会问你的个人信息的。 -rattledrum(小鼓); 2016-6-28 (#10173588@0)

非常感谢您的建议。 -zxqj(真心请教); 2016-6-28 (#10173820@0)

第二种方法的好处是什么？可以多贷款，但是左口袋的钱放入右口袋，还要交税？除非税率不高，否则不值得吧。 -legendbb(legendbb); 2016-6-28 (#10175390@0) +1

+1。不能教条的追求杠杆。杠杆的好处在于投资房，自己只需出首付，贷款由租客付清。你家这种只是拿来自己住的，贷款也是自己付，还得付利息，就没必要了。或者就像上面说的，看看能否你们担保贷款。 -glow_mm(光彩照人); 2016-6-28 (#10175405@0)

您说的对。原本想着利用一下贷款，可以减少先期房子的投入，节省下来的钱可以多做应急金或是投资升级。 -zxqj(真心请教); 2016-6-29 (#10176179@0)

谢谢，说得很明白易懂。 -zxqj(真心请教); 2016-6-29 (#10176171@0)

用你父母的名义贷款买房，怕银行不贷的话，你作为co-signer就是了。 -m1wm1w(临江仙); 2016-6-28 (#10175646@0)

谢谢。就是说他们如果不能够偿还贷款的话，我顶上。 -zxqj(真心请教); 2016-6-29 (#10176185@0)

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