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@Manitoba

首先，你这个商业地产是什么形式？是公司,

insane2011(TaxPro)
是partnership还是 sole proprietorship? 这个跟如何报税有直接关系。是公司的话，这6千就是分红收入，分eligible and non-eligible dividend两种，税率不一样。如果是后者，8千就是你的收入。看你的statement感觉应该是partnership，在税务上是一种see-through的生意模式，它所有的收入直接就flow through给partner，那8千是它直接分配给你的收入，只不过以还没有distribute给你而已，如果亏了你就直接报loss抵扣你的收入。这样解释希望你能看明白。你的成本每年都在变，有公式可以计算，简单说 =100,000 initial capital + prior years' net income allocation - prior years' net loss allocation - withdrawal。从你的statement来看，你现在的成本是94,000
(#10696880@0)
Last Updated: 2017-3-24
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 钱财税务 / 税务请教 -funtrip(funtrip); 2017-3-24 {456} (#10696132@0)
    去年参股投资一小商业地产。现收到statement:
    Balance, begin of year $100,000. 我的投入
    Distribution $6,000. 打给我一年收到的款
    Net income of the year $8,000 在 statement上的账面收入
    Balance ,end of the year $ 102,000

    今年我应该报多少收入呢？是$6000， 还是$8000 -$6000=$2000 ？
    若几年后卖了$150000， 那Capital Gain 又该如何计算呢？
    是$150000 - $100000=$50000
    还是$150000 扣除这些年我收到的款项，剩的余额算capital gain 呢

    请教大拿们，谢谢！！
    • 我觉得卖的时候才算captai gain。现在的钱是曾经拥有，到你口袋才算天长地久。 -yudeshui(鱼得水); 2017-3-24 (#10696211@0)
    • You pay taxes upon sale of the property -troyd(•); 2017-3-24 (#10696274@0)
      • 多谢鱼得水和trod 的解答。再请问capital gain 是卖价减去哪个数呢？我搞不懂哪个是我的成本了 -funtrip(funtrip); 2017-3-24 (#10696332@0)
        • When you invest the purchase price -troyd(•); 2017-3-24 (#10696418@0) +1
      • Correction -- you received $6k thats subject for taxes. -troyd(•); 2017-3-24 (#10696450@0)
        • Beginning is $100,000, gain was $8k, $6k was distributed and $2 was retained so ending balance is $102,000 now. -troyd(•); 2017-3-24 (#10696471@0) +1
        • The $6k was transferred between entities so it is subject to be taxed. -troyd(•); 2017-3-24 (#10696474@0)
          • 若报$6000收入，那以后卖出时我的成本又是多少呢？ -funtrip(funtrip); 2017-3-24 (#10696566@0)
    • 你这个是statement of partnership。$10,200 is the ending balance of capital. $8,000属于收入。 -insane2011(TaxPro); 2017-3-24 (#10696406@0)
      • 可我只收到$6000呀，为何要报$8000 收入呢？ capital gain 是$150000-$100000，还是$150000-102000？ -funtrip(funtrip); 2017-3-24 (#10696422@0)
        • 我刚做完一个partnership return的确是这样的 。8000 是 net income allocated to you. 严格来说，你应该收到一份正式的 t 5013 tax slip。卖掉后是capital gain， 根据你当年的adjusted cost base计算。这个cost base每年都要计算。你们这个商业地产绝对应该请个会计师。 -insane2011(TaxPro); 2017-3-24 (#10696453@0)
          • 回复真快，想修改都不行了。这个t 5013也不一定是必须的，只有交易额到了一定程度才需要出。会计师要帮partner每年计算capital account, cost base & at-risk amount -insane2011(TaxPro); 2017-3-24 (#10696469@0)
            • 这是个小小的商业地产，没有T5013给小股东们。我收到的$6000是返还部分本金，若要报$8000收入，那以后卖出若是营利或亏本，我的投入成本又分别是多少呢？ -funtrip(funtrip); 2017-3-24 (#10696561@0)
              • 首先，你这个商业地产是什么形式？是公司, -insane2011(TaxPro); 2017-3-24 {614} (#10696880@0)
                是partnership还是 sole proprietorship? 这个跟如何报税有直接关系。是公司的话，这6千就是分红收入，分eligible and non-eligible dividend两种，税率不一样。如果是后者，8千就是你的收入。看你的statement感觉应该是partnership，在税务上是一种see-through的生意模式，它所有的收入直接就flow through给partner，那8千是它直接分配给你的收入，只不过以还没有distribute给你而已，如果亏了你就直接报loss抵扣你的收入。这样解释希望你能看明白。你的成本每年都在变，有公式可以计算，简单说 =100,000 initial capital + prior years' net income allocation - prior years' net loss allocation - withdrawal。从你的statement来看，你现在的成本是94,000
                • 那我是否可以这样理解，我不用报任何收入，我的成本是$100000-$6000 （我去年收到的本金）=$94000 若明年卖了$110000，我的capital gain 就是$110000-$94000 ？ -funtrip(funtrip); 2017-3-24 (#10697063@0)
                  • 8千报收入！人家statement上写得明明白白就是income, 就是给你报税用的！道理也给你讲得清清楚楚。专业的你不听，非专业也不听，只挑对自己有利的相信。强烈建议你还是去找家事务所做。 -insane2011(TaxPro); 2017-3-25 (#10698656@0)
                    • 你说我只挑对自己有利的相信，那我请问有说报$6000，你说报$8000，不同答案，我怎么挑，都没理顺呢，我挑啥有利的相信呢？ 我多谢你前面的答复，我只想自己能先弄明白，都说不打无准备的仗。请不要轻易指责别人，多谢。 -funtrip(funtrip); 2017-3-25 (#10698737@0)
      • 自己顶一下 -funtrip(funtrip); 2017-3-25 (#10698437@0)
    • i do not understand this saying "我的投入Distribution $6,000." -jameschen6(梦想农庄-因信称义); 2017-3-25 (#10697239@0)
      • The profit (i.e. return) yielded which was based on LZ's investment was taken out and paid to LZ. -troyd(•); 2017-3-25 (#10697249@0)
        • 我可以不报收入，等明年卖出时，我的投入$100000-$6000（我总共收到的）=$94000 （我的成本） 若卖出$110000，我的gain就是$110000-$94000 可以这样做吗？ -funtrip(funtrip); 2017-3-25 (#10697286@0)
          • No -troyd(混混); 2017-3-25 (#10698496@0)
            • 那我报$6000收入，若明年卖出$110000，那我的成本是多少呢？capital gain如何计算？ -funtrip(funtrip); 2017-3-25 (#10698532@0)
            • 是不是我没有任何选择，所有我收到的返还本金都要按收入报税？好象不合理，真迷糊啊 -funtrip(funtrip); 2017-3-25 (#10698561@0)
        • 我读这段文字有困难。 -jameschen6(梦想农庄-因信称义); 2017-3-25 (#10698495@0)

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