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现在应该不应该买condo

能买不能买呢?当然任何时候回答这个问题都要结合具体的“地点,价钱和什么时候交房”。但是目前的情况来说,我觉得买condo真的要很慎重很慎重了。

 

Condo和独立房最大的两个区别就是“不实际占地,推倒一个小楼就能盖一个大楼”和“建成期长”。这两个特点也造成了Condo投资和独立房投资有很大区别。今年当然是个condo年了,但是以前是不是这种情况呢?买了condo好多年趴窝不动甚至亏钱的比比皆是。

 

09年在liberty village买了一套楼花,1+1, 带车位,大约28万。当时在C15买个半独立不到40万。这么一比也觉得这套楼花没啥前景。但是算算应该现金流还能cover就买了。实话说家里也不怎么支持,拉同事和我一起买也没拉动。这就是前些年的condo市场情况,是有些投资客,但是大部分不觉得这里面有多大利。没这么多投资客,所以总的楼市控制在一个比较稳定的建成率,一年多伦多成房不到2units.

 

这就是为什么现在会condo猛涨,,而且出租的话空房率很低,盖栋楼一般4年,前些年没盖那么多呀,想把这个supply提高上去,没那么快呀。但是如果想提高这个supply难不难呢?condo毕竟占地小,随便推倒几个小房子,就能盖出几百个units, 不像独立房,不动green belt很难提高supply. 所以地不是condo的瓶颈,时间是。

 

正好今天有篇文章,大家可以看一下“据多伦多市府的资料,在2012-2016年五年间,多伦多完成了683个公寓楼建设项目,其中包括91,855个新的公寓单位。“市府的资料显示,目前多伦多共有包含272,000个单位的3,200幢新公寓楼进入建设程序,它们有的正在审查过程中,有的因未批复重新提出申请,有的则已经在建设中...

前面5年盖了不到10万套,未来56年要盖快30万套。整整3倍呀,大家都打算租给谁卖给谁?这么高的supply20202021年难道不会形成踩踏吗?

我一个朋友09年在ikea那里买了一套22位带车位corner unit,快50万的condo去年加上手续费,亏了快5万处理掉的,当然他要是留到今年应该还能小赚,但是09年到17年,除了最后一年,之前7年一直是挣不到钱的,而且当时因为全楼一起交付,大家的condo就只租出了一个apartment的价格。大家有这个心理准备吗?等到市场把这几十万套units消化掉以后涨了以后再卖?

当然肯定还是有能买的项目的,但是如果玩杠杆买condo没有能力撑这么久的,真的要慎重慎重再慎重

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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 现在应该不应该买condo +8

    能买不能买呢?当然任何时候回答这个问题都要结合具体的“地点,价钱和什么时候交房”。但是目前的情况来说,我觉得买condo真的要很慎重很慎重了。

     

    Condo和独立房最大的两个区别就是“不实际占地,推倒一个小楼就能盖一个大楼”和“建成期长”。这两个特点也造成了Condo投资和独立房投资有很大区别。今年当然是个condo年了,但是以前是不是这种情况呢?买了condo好多年趴窝不动甚至亏钱的比比皆是。

     

    09年在liberty village买了一套楼花,1+1, 带车位,大约28万。当时在C15买个半独立不到40万。这么一比也觉得这套楼花没啥前景。但是算算应该现金流还能cover就买了。实话说家里也不怎么支持,拉同事和我一起买也没拉动。这就是前些年的condo市场情况,是有些投资客,但是大部分不觉得这里面有多大利。没这么多投资客,所以总的楼市控制在一个比较稳定的建成率,一年多伦多成房不到2units.

     

    这就是为什么现在会condo猛涨,,而且出租的话空房率很低,盖栋楼一般4年,前些年没盖那么多呀,想把这个supply提高上去,没那么快呀。但是如果想提高这个supply难不难呢?condo毕竟占地小,随便推倒几个小房子,就能盖出几百个units, 不像独立房,不动green belt很难提高supply. 所以地不是condo的瓶颈,时间是。

     

    正好今天有篇文章,大家可以看一下“据多伦多市府的资料,在2012-2016年五年间,多伦多完成了683个公寓楼建设项目,其中包括91,855个新的公寓单位。“市府的资料显示,目前多伦多共有包含272,000个单位的3,200幢新公寓楼进入建设程序,它们有的正在审查过程中,有的因未批复重新提出申请,有的则已经在建设中...

    前面5年盖了不到10万套,未来56年要盖快30万套。整整3倍呀,大家都打算租给谁卖给谁?这么高的supply20202021年难道不会形成踩踏吗?

    我一个朋友09年在ikea那里买了一套22位带车位corner unit,快50万的condo去年加上手续费,亏了快5万处理掉的,当然他要是留到今年应该还能小赚,但是09年到17年,除了最后一年,之前7年一直是挣不到钱的,而且当时因为全楼一起交付,大家的condo就只租出了一个apartment的价格。大家有这个心理准备吗?等到市场把这几十万套units消化掉以后涨了以后再卖?

    当然肯定还是有能买的项目的,但是如果玩杠杆买condo没有能力撑这么久的,真的要慎重慎重再慎重

    • 而且多伦多的数据里不包括多伦多外面,比方M city的6500个units +1
    • 良心之作,要是买独立屋也有这样推心置腹的文章就好了,谢谢。 +1
      • 很多例子了,买condo 不是个好投资。 +5
        • 自住呢?
          • 一样,回报差了不是一点点。
            • 单身或小夫妻买不起也用不了大house啊。
              • 当年我买的时候就这么想的,等到大家大米吃不起,就该吃土豆了,但是现在的问题,土豆builder也卖蛋糕价了呀
              • 谁说用不了,至少人均1000尺我觉得比较舒服
          • 无奈之举。
    • 你买的地方不对,买多大附近和yonge bloor 就翻倍了
      • 我买在liberty village的那套大约也涨了20万,而且现金流很好。我并不是因为买了不挣钱写这个。而且也不是城里的就没风险。需求是逐层传递的,比方说一样大小的condo,
        外围的1000块也愿意租,难道城里的还能死撑着2500才租吗?租客也要算钱的,1500可以让很多人花时间在路上了
        • 赚了银子还不卖?
          • 照现在的标准,投入很小,也就扔在那里不去管它了。
            • 自我矛盾
              • 你没明白她他的意思而已。。就是当年太便宜啦。。我们当年来的时候, 一平尺100块
        • 对比不恰当,downtown现在2500租金的condo,到了york region或者ajax或者密室1000能租到么?
          • 当然不是说现在的情况,现在无论租还是卖,都是condo的好年份。但是现在跳进去买楼花的人,可能从来没想象过踩踏是什么情形吧
    • 当年多伦多投标奥运, 改变湖边形象,大量批建高楼大厦。许多人就推测。湖边盖了那么多的楼,到时会不会房东们自残去抢房客。 嘿嘿。。正反 +2
      • 这些都是前面5年的9万套里的,并不是很多
        • 那些大号专家们都是报忧(他们没责任)不报喜,结果都是反着。 嘿嘿。。放心吧。 多伦多的CONDO是塌不下来滴。去城里去住几天,就会发现,多伦多真是个吃喝玩乐的好地方
          • 长线买在城里肯定没问题,但是如果真的这么高的supply, 3,4年以后肯定也会是个考验。就怕现在builder要的价格已经很贵了 有人撑不过去
            • 人口是个最重要的因素。 加拿大适合人类居住的地方太小。 多伦多人的生活方式跟20年,完全不一样。
              • 多伦多(CMA)人口这5年的增长比例其实比前五年减少了。2011年人口普查增长比例9%,
                2016年是6.2%,人口总数5,928,040,和2011年比,五年增长34万4千9百7十6人。增长很坚定,但速度不快了。这次统计大多伦多2,135,909 households (居住房屋)平均2.77人居住一套房屋。和2011年的2.8人一套仅少了一点。

                2012至2016年完成房屋建设175,825 homes,比前期有9.75%的建设增量,达到平均1.96人一套房屋。因此又来了另一批政策评论家们的发声:
                多伦多房屋建设与人口实际居住需求相比,多建出了41%!
                • 国际化大都市,最大的特点,就是数不清的国际人。放心吧。。市里的房价掉不下来。 就像CHINA TOWN ,那么差劲的中餐, 照样有人吃。 +3
                  • 我肯定也不认为长期有问题,否则我也卖了。但我认为3,4年以后是个坎
                    • 早该有坎了
                • 我对condo不太了解。但是依稀记得,2014年2015年2016年,这几年,都有人在说condo会因为大量楼盘集中交楼造成崩盘。有没有别的网友记得这事?
                  • 这么多condo都没崩,何况其他? +1
                    • 现在坛子里谁最懂condo? 我是不太懂,探长我看也不咋明白。我最想问的,就是,说好的集中交楼造成的崩盘呢?集中交楼是已经交了,但是没有看见崩盘!
                      • 数据说话,每年不到2万套,14年特低,只有一万出头。但是现在在建和在审批的远远高于一年2万这个数字。未来两年应该还是一年2万这个样子,但是等现在处处抢楼花的这批3,4年后盖好,就不是一年2万了 +1
                        • 2020年,会是多少万套?
                        • 有经纪预测2015年会因为condo集中交楼而崩盘。2015年是多少套?
                          • 不到2万,前面5年一共9万
                    • 不光没崩盘,反而暴涨。babyblue,你如何解释?
                      • 你的集中交房只是经纪的感觉,前面5年都是很稳定的交房数量
                        • 不是我的感觉。是大家从媒体中得到的共识。
                          • 那么现在已经成为历史的数据我们可以看到了,前面并没有出现集中交房这样的事情
                            • 对呀!所以我现在质疑你:为什么你关于3年后会有大量condo建成的观点,是正确的。
                              • 这个要等现在狂卖的这些楼盘开工以后才知道,确实是有猜测的成分。但是从市政府的数据看来,大约是以前的3倍。当然不见得能全部开工。
                        • 当时也是预期未来会有集中大量交楼,结果没有发生。你现在不是也在预期三年后会有集中大量交楼么?
                          • 因为以前没多少人炒condo,经纪都要追着客人,现在炒的,多少年前卖不出去黄掉的项目现在拿出来都抢。而且没有最终住户,全是炒家
                            • 我怀疑,你是否过高估计了开发商的供应能力!如果开发商一年的建造能力,就是2万套呢?你政府批再多的项目,会形成有效供应么?
                              • 问题以前搞装修的公司现在也盖楼了呀
                                • 这种搞装修的公司,能把楼建起来吗?我持怀疑态度哦!
                              • condo我不知道,freehold,80%的都延迟交楼。可见,开发商的建筑能力,也可能是个瓶颈。 +3
                              • 有道理。开发商的建造能力,也就一年2万左右。这瓶颈一时改变不了。子弹还会再飞一会儿。。。
                                • 纯投资者,不妨先歇歇观望。小调整总是有的 +1
                        • 这么多condo都没崩,何况其他? -nancysh - 你看,nancy也认为"这么多condo"。
                          • 当年用四十万买个condo, 现在最多六十万,当年四十万买个楼,现在早过米了,巨大的回报差用崩也不为过。 +1
                            • 我提问的关键,是为什么大家在事前都认为会有“这么多condo”,而最后的实际情况是condo短缺!babyblue现在不就认为3年后会有太多condo建成么?这跟几年前的人对2016年的假想,不是很相像吗? +2
                              • 确实现在都有瞎子摸象的感觉。但是可以看到的是,以前根本卖不出的项目现在居然周光,而且价格很贵,看不到多少利润空间。这些项目交房的时候免不了割肉价的卖或者租,这种项目多了肯定会拖累市场
                          • 这么一说我就想了一想,这么多Condo的感觉,有广告炸出来的,加上屈指数来,身边买过Condo的人不少,肯定比买house的多太多
                            • 新房里头,condo的销售量是freehold的两倍之多。
                              • 正是right square pyramid 的底面(✿◠‿◠) +1
                      • 应该说今年CONDO暴涨只是短期效应,因为DETACHED高端暴涨挤掉的需求流入低端,加之对房价持续涨价的恐惧效应和这两年还没到新CONDON交付的高峰期。 +2
                • 你这个人口流入数据, +2
                  假设是准确的:从95年以来开展的大规模移民,到2011年时已经16年,引入了150万左右新人口。这些新人口,是会产生下一代购买需求的。有些人不是以来就能买得起房的,要积累一段时间以后才能买房。像2011年来的移民,可能有50%以上知道2016年才有能力买房。
                  • 这个有道理,还有一点也可能下一代的需求可能被挪到当代,看看市场中有多少是父母给下一代(移民学生)买的房。
                    • 还有一点,2016年流入的新移民,购买力比2011年流入的新移民,要强大太多,可能要大5倍之多!2016年的一个新移民的购买力,等于2011年以前的五个新移民购买力!这一下子就把7:10,改善成了35:10!babyblue完全忽略了这点。 +5
    • ikea那块李嘉诚的condo真不值得买。听说condo用的材料很差。而且那里一下子造了很多栋condo,很多投资客一放市场就没戏了。要买condo还是得考虑downtown和Yonge街上的。 +1
    • 自己住无所谓啦,,,做人要讲究点生活质数,作为一个city girl ,我已经厌烦了喝杯咖啡都要开车的日子。
      • 哈哈哈,me too。我出门走路3分钟到Tim哦
        • 哈哈,我楼下就是PATH。 +1
          • 哈哈,我家没楼下只有“光猛”地库。
            • 城里要有个光猛地库,代价太大了。
              • 没在城里,在TIM边上
        • 在气候美丽的季节,穿着便服下楼吃饭、喝咖啡、购物。。。是多么写意的事情。去旅游一二个月,也不用担心花花草草等等等等。其实,既然是涨涨涨,50万三五年就回来了,何必算来算去并过对不起自己的生活。
          • 人算不如天算,随意吧
            • 嗯!
          • 有时候有算算按面积的单价,有些condo其实比独立屋还贵,独立屋200万3000尺,condo 50万700尺,其实是买不起用不起condo啊!
            • 同意人算不如天算,我宁愿舒服,而不是左算右算。。。
              • 唉,有孩子以后不得不算,有孩子以后自己就不是孩子了
                • 这么多孩子都喜欢住楼。。。算的是他们的父母而已。
                  • 孩子还没痛苦滴学过数学呢,他们不会算。父母不但要算,周末还得计划着送孩子上奥林匹克数学班,舞蹈班,绘画班,滑雪课,游泳课,跆拳道。。。。。
                    • 比国内好的是,这边90%是孩子自己要求上的课
                      • 不同年龄群思维不同。。
          • 没错啊,我最近越来越喜欢CITY LIFE,下楼可以吃碗面,喝个咖啡,晚上逛逛可以看电影,不用掺雪剪草,其实老外有钱人住CONDO的不少呀
            • 对,真正有钱人住豪condo,是不是该把Trump拉出来秀一秀?3000尺的condo一定比3000尺的独立屋贵,买价贵用价更贵。穷人家才住house。
            • 我不是有钱人。。。不过真的住不惯house。。。我懒。
              • 好吧 (͡°͜ʖ͡°) 等你有俩娃了看你咋么说! 有孩子了想懒也懒不了,现在抓紧时间偷懒吧
                • 哈哈哈,这个一向不是我会回答的,哪怕可能我有2个以上的孩子。。。
    • 就这无楚河写的东西你也信?
      • 我是查过英文原文的,你其实只要动动鼠标也很容易找到原本出处
      • 另外我今天还查了一下温哥华的数据,大温哥华地区2.4M人口,17年要卖10700套condo和townhouse, 多伦多市里2.8M人口,基本一个数量级,今年要卖的condo是温哥华的好几倍。
        政府批permit的时候并不想投资客能不能挣到钱,想的只是解决供需矛盾,只要能解决市政规划上的问题,他们肯定会多批的
        (
    • 应该是这样安排,至少一套耗斯,一套康逗,对一个小家庭哈,父母什么的都不计入,多一个孩子 至少要多套康逗。孩子年青要玩 住康逗,城里的娱乐不是乡下人买杯卡灰/啃块牛排就老享受 能比的。等孩子成家 有他们的孩子了,大家互换,咱住康逗 ,年纪上了 也不用整理庭院了。
      • 从life style上我同意你,不过我估计现在跑出去疯抢condo的大部分是奔着挣钱去的,最后砸手里才考虑过去住 +1
        • 所以按支持政府出台措施,把炒房的给整趴。其实炒房的大多底气不足,并没有充裕资金。时间不用长,压个两年,就晓得哪个是刚需,哪个是趁火打劫。
          • 我原本就做condo投资,我个人觉得良性的投资是对市场有帮助的,而现在这种疯抢则对投资者自己是危害很大的,解释见内
            刚需的人很少会去买4年后才成房的项目,而builder不卖出去80%不可能开始盖。如果没有投资的人先去买,楼都盖不起来,那世面上的现房就特少,价格涨的会很离谱。我们以前买,就是想挣个通货膨胀的钱,而且确实每年也就涨个通货膨胀的数。

            现在是什么情况呢,什么项目出来都是周光,builder的价格都快涨到天上大家还抢。以前都是15%押金,现在都是20%。反正builder先降低自己的风险还猛挣钱。然后等4年后成房会是什么状况呢?这么说吧,以前哪怕是城里的condo,现房往外卖,1个月能卖出去都算快的,那时候每年成房还都1万多而已。大家自己想象吧。当然对刚需的人是利好,这么多现房任挑任捡。
    • 整篇中心思想就是楼主抢不到CONDO 楼花。根本不要做什么预测,连专家的预测都错了几年了,外行就过过自己小日子吧。
      • 你错了,我刚退了一套。我的经纪还是很好的,一不存在抢不到的问题,二是可以和我开诚布公的讨论。我还是很感谢她的,不像有的经纪 什么项目都往客人那里推
      • 之所以会去查这些数据,也是因为我要决定退还是留,最后的决定是退。我不能说我的分析都是对的,但是出去抢的人,如果连我说的这些都不知道就去抢,不是愚勇吗? +1