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房屋出租报税问题请教:2016年买了一个房子,很旧很小,想自己翻建,但后来因为资金原因暂时不能翻建了,但自己住又太小了,只有两个bdrm,所以就另外又租了一处房子,把这个房子出租了。现在涉及到报税,有几个问题请教:

1. 这个出租的小房子,Capital Cost Allowance应该怎么填写,都应该填写哪些啊?
2. 如果不是principle property的出租屋(就是自己另外own一套作为主要居所),那么出售的时候,增值部分是需要交税的,我这个情况,如果后面我不再翻建了,而是直接卖掉,但这是我唯一住所,是否能算做principle property而不用交增至部分的税?
3. 我现在租的房子,在报税的时候,我理解跟这个出租的小房子,是分开考虑的,出租的房子在rental property里面报,租金支出在Trillium benefit申报,是这样吗?
4. 我现在租的房子,是我整体租下来,房租3100,然后地下室出租给朋友,收900。我的房租支出是报2200?如果报3100,那900怎么处理?
情况比较复杂,还请走过路过的高人给指点一下。谢谢。
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 钱财税务 / 房屋出租报税问题请教:2016年买了一个房子,很旧很小,想自己翻建,但后来因为资金原因暂时不能翻建了,但自己住又太小了,只有两个bdrm,所以就另外又租了一处房子,把这个房子出租了。现在涉及到报税,有几个问题请教:
    1. 这个出租的小房子,Capital Cost Allowance应该怎么填写,都应该填写哪些啊?
    2. 如果不是principle property的出租屋(就是自己另外own一套作为主要居所),那么出售的时候,增值部分是需要交税的,我这个情况,如果后面我不再翻建了,而是直接卖掉,但这是我唯一住所,是否能算做principle property而不用交增至部分的税?
    3. 我现在租的房子,在报税的时候,我理解跟这个出租的小房子,是分开考虑的,出租的房子在rental property里面报,租金支出在Trillium benefit申报,是这样吗?
    4. 我现在租的房子,是我整体租下来,房租3100,然后地下室出租给朋友,收900。我的房租支出是报2200?如果报3100,那900怎么处理?
    情况比较复杂,还请走过路过的高人给指点一下。谢谢。
    • 这么复杂,找有经验的会计师吧 +1
      • 有推荐吗 +1
    • 问题3和4弄清楚了,
      刚给CRA打了电话,他们说我出租和租房是两回事,出租在rental income中declare,租房只要claim我付出2200房租,出租地下室的900不是rental income,只是我的roommate和我share cost,但他也说了一个前提,是我仍然可以access那个basement,这个是符合实情的,地下室出租给一个关系不错的朋友,所以可以算是roommate,如果是完全不认识的人,也不让你进入,这个就不知道了,我只是说了我的情况,cra的人说这个算share cost。
      • 你没问CRA 问题1和2吗?我也想知道答案。 +1
        • 第2个问题问了,
          说因为这个是我唯一own的房子,所以即使卖掉也不对capital gain征税,前提有两个,一个是出租不能超过四年,否则就不再是principle residence,第二个是你每年报出租的时候,不要申报capital gain或loss,这个我没太听明白,我在中国用ip电话打的,效果不太好,感觉上是申报了的话,就被认为是business了。明白的人可以再解释下。

          第1个问题我自己在cra网站上查到了,就是说你出租的物业是否有固定资产要申报考虑折旧,我没申报,担心被认定为是business,申报了也没有多少折减。

          希望我的case可以说明一些情况,我了解周围还是不少有我这样情况的。出租自己的房子再去租房的,或者租下来和别人分租的。
          • 我说说我的看法(不保证正确性)
            问题一: 如果你不想以出租房出卖,你不能报CCA,因为CCA是用来抵税的,卖房子时要加回去的。如果你最终以出租房形式出售,你可以报CCA如果对你的税务有帮助。
            • 同意你得说法
          • 第二个问题你只要按表格填就好,在gain 和loss 那项不要填。我一直以为只要在卖房子那一年填gain 和loss.没卖房子时,怎么填这一项呢?
            • 这个我电话效果不好没听太清楚,好像大意是如果把出租物业作为一个business来考虑,每年是可以申报gain或loss的,要由会计师评估。我对这个领域不懂,电话效果也不好,你也知道这些回答电话的人,能给我讲这么多已经不容易了,不会再仔细解释的,我就没追问。
              • 这个每年评估申报gain or loss 理论上是可以这样的,但估计连大公司都很少这么做吧。我学习时所有的例题也都是在卖时算gain or loss 。你的四个问题很长知识。谢谢
                • 专业问题好多都是要这样在讨论中弄清楚,也希望这样的讨论能给以后的人少走些弯路。我以前也是看别人的贴子少走弯路的。
    • 租金收入归收入。这是你唯一的房子,是你的principle residence,没有capital gain交税一说。
      • 你说的对,但也有个前提,就是出租不能超过四年,否则就不能继续认定这个是你的principle residence。
    • 税务局的回答是对的。你本人不住那里,你作为principle只能4年。你要做一个election在出租的那年,晚了连这个4年的豁免都没了。这个4年的前提是没有报房子的折旧。多余的必须报captital gain。
      • 哦哦,多谢提醒啊,怎么做election啊,这个好像对方说了,电话效果不好没听清,谢谢。
        • 找到了,
      • 请问多余的报capital gains, 这个多余的是什么意思?怎么算?
      • 税务网站上有非常好的example, 自己仔细读,有各种例子。这个很多会计师都不知道。要自己研究。基本就是如果出租10年,你符合这个election,你要交6年的gain,(sell-buy)/10*6是你的gain,taxable income.
    • 真的很复杂