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我买的时候并不太知道多伦多的地产市场,

当时急着买,只是觉得builder是著名的建筑商,地点交通便利就买了。condo maintenance fee2011年买的时候$500多,一直maintenance fee 涨得很少,但今年2个月前出通知因为通货膨胀等,maintenance fee涨了$30,现在每个月$630,maintenance fee是包水电空调暖气的。这个condo building 是高层,有室内室外游泳池,桑拿,网球场,屋顶花园,健身房等,楼下有plaza, 餐馆,华人超市,药店, walkin clinic, McDonald's, 楼下有几个bus stops 直通地铁站,虽然是30多年的老building, 住着还是舒服的。在房价最高的时候我的unit可以卖到至少$50万左右,现在跌了些。
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 也谈condo +7

    这几天,condo讨论变成了热门。关于condo的优点和缺点,网友们已经说得很多了,没必要再重复。撇开居住性的优劣,我只想说明一点,condo是一种完全不同于free hold房产(俗称土地房)的特殊金融产品。之所以叫金融产品,是因为通常来说,condo不是一个用于自住的permanent solution。

    买condo者主要有两类:

    1是投资客,他们买condo通过银行贷款杠杆和出租收入来挣现金流(cash flow),这里我们就能清楚地看出,condo完完全全就是一个金融产品,跟买GIC 、基金等差不多,当然风险和收益更大。

    2是单身或无孩的年轻人,这一类住家一旦结婚、生娃,大概率会换house,他们的策略必定是买新condo或次新condo,凭其头5-10年的快速升值来赚房市中的第一桶金,为搬入心仪的自住house做财务准备。这类人一旦碰到佳机,会果断迅速地出手换房。

    所以,这两类买家实际上都是把condo作为一种金融产品来投资的。Rolia有很多这样的condo投资家,已经赚得体满钵满。

    既然是一种金融产品,condo与free hold property(土地房)有根本上的区别。

    1,condo没有土地价值,从而不具备增值的属性,尤其是10-20年后,价格上升非常缓慢,甚至下降。从严格意义上讲,它并不是房产,不能抗通胀来抵消货币贬值。

    2,跟房产不同,condo没有传承意义。你若打算给子女留下一笔财产,那就必须是house,而不是condo。否则,子女会问你,给我留一大笔管理费和维修费,何意?这个道理大家都明白,不再细说。

    3,因为没有土地价值,condo会随着年头增长而贬值,尤其是10-20年后,就像一辆车。当然,即使旧condo也不失出租价值,在租金上并不劣于新condo。老母鸡生的蛋与小母鸡生的是一样大的。但是,当你哪天出售的时候,老母鸡怎能敌过小母鸡?

    综上所述,正因为condo是一种金融产品,你买的时候就必须计算它的回报,即现金流的数值,好比GIC的利息。很不幸,目前的利率水平,这个现金流必定是个负值。换句话说,给你负利息的GIC,你还会买吗?

    • 胡扯蛋! 它是城市化的标志。纽约中央公园附近的老Condo 们,所谓没有土地的,都是千万级别的。多伦多也慢慢地向那个方向发展。住在市区里,是完全不一样的生活方式。只不过我们承担不起而已 +18
      • 胡扯淡! 看似理直气壮,拿世界顶级Condo来偷梁换柱代替普通的Condo,实际如同用朗朗或张益堂唐代替天下孩子成才来说事, 满可笑的。 +10
        • 谢谢,就好比女孩子挑对象高个还是矮个,楼上偏要搬出拿破仑、邓小平来说事一样。 +2
        • 自己住的,生活的房屋。本身就是一个消费品。非要跟投资去比。鹿和马不对路。老中真是无可救药 +11
          • 请息怒,别说什么“胡扯蛋”这样的话,有失身份。但您自己也没住condo,您不是住在跑马径的豪宅里,而您的condo不就是出租吗?您给父母买的也是大house,不是condo哦。您家女儿做了美国大律师,若在纽约住豪华condo,那是另当别论。 +1
            • 她女儿做了律师,第一件事造老爹的反,可见情怀普世价值这种高大上的东东,不是暴发户能够理解的,更不是靠基因传承的 +3
      • 纽约不能比,世界中心。 +2
        • 别被带歪了。纯粹是偷换概念。说的好像纽约的CONDO比house还贵似的。纽约人都嫌弃house改CONDO了? +3
    • condo和house是不同的life style +11
      • 没错👍 +3
    • 讨论是好的,但对于政治经济这种地域性强的话题,如果范围不明确的话,就很容易跑题,也容易带出来火药味儿。
      • 我没有跑题,主题很明确。但这个观点一抛出,一定会惹众怒,因为光Rolia这个论坛,投资condo者太多了(自住condo的至今尚未发现)。我觉得他们是很聪明的,因为都买在了低价位和低利息,非常好的现金流。但对现在进场的人,情况正相反。 +3
        • 扯淡,他们在地位低息时买了的就聪明?暴富可以成王败寇。这智商也可以这么衡量?真聪明还嚷嚷现在时买入的好时候?
          • 可能很多投资客想出场,condo库存不是节节创新高吗? +1
          • 现在我觉得是买房的好时候随便挑,就是贷不来款,这也是低迷的原因,开餐馆的朋友们现金多,扫货不少很羡慕
        • 有住condo的,还不少,不过我觉得这些还是不要讨论的好,都是一条船上的,只呼吁投资人都不要买新楼花以帮助开发商增加供应制造空中楼阁,新房应该留给刚需自住的人。这样市场健康也不会伤害真正的自住买家。 +3
          • 目前的楼花我想碰都没钱碰,开发商如此贪婪令人震撼!开发商也抱怨政府收了太高的开发费。一个贪婪的政府,不考虑民生,专想着割韭菜!
        • 我有个自住condo,有一个投资condo. 自住condo2011年$150000左右买的,现在市场价$450000左右;投资condo2020年$175000买的,现在市场价$260000左右,你说condo 抗不抗通胀? +3
          • 很好的投资👍,总算看到一位condo自住者,能不能谈谈经验?谢谢 +1
            • 我买的时候并不太知道多伦多的地产市场, +2
              当时急着买,只是觉得builder是著名的建筑商,地点交通便利就买了。condo maintenance fee2011年买的时候$500多,一直maintenance fee 涨得很少,但今年2个月前出通知因为通货膨胀等,maintenance fee涨了$30,现在每个月$630,maintenance fee是包水电空调暖气的。这个condo building 是高层,有室内室外游泳池,桑拿,网球场,屋顶花园,健身房等,楼下有plaza, 餐馆,华人超市,药店, walkin clinic, McDonald's, 楼下有几个bus stops 直通地铁站,虽然是30多年的老building, 住着还是舒服的。在房价最高的时候我的unit可以卖到至少$50万左右,现在跌了些。
              • 应该是之前住的那间,当时board要换整栋楼的窗玻璃,每家垫付几千🔪,为了这事大家一起把board炒了,换窗的事就按下不表。闹了那一回后赶紧止损了,那也是20年前的事了
              • 谢谢,很有用的信息。30多年旧的condo你打算一直住下去吗?我有买condo自住的想法,考虑可能会住20年,所以不敢买太旧的。 +1
                • 买condo当然新一点比较好!不过新的面积都比较小。我是打算再过4年我女儿高中毕业了,就把这个自住的卖掉,在Edmonton downtown 买个更大点的condo搬过去提前退休了。
                  • 你在Alberta ,我想怎么这么便宜,呵呵。多伦多这边情况还是不太一样。我还是会考虑选择房龄不超过10年的。谢谢你的经验。
                    • 我在多伦多,计划4年后卖了这个自住condo搬到Edmonton 去。Alberta 更affordable, 可以提前退休了。多伦多20年前房价也是reasonable,2016年起开始猛涨!
                  • Alberta 那边的房子真便宜,难怪有人退休搬去那边生活
                    • 阿省不光房价便宜,税也低啊!没有省税。
    • 房产受局部地域限制,在某些地方你的论点是对的。从加拿大的大背景和多伦多的世界经济地位,多伦多市中的公寓和纽约中央公园公寓还不可相提并论。在老钱愿意长期停留的地方,任何房产都有投资价值,也是我们住不起的。 +1
      • 多伦多也有一些非常有价值的特殊condo,但我讨论的是普通condo市场,就多伦多目前而言,它的金融产品的属性远大于房产属性。一半买家(50%以上)在用贷款杠杆挣现金流,不是金融产品是什么? +2
        • 大环境使然,政府政策变向鼓励投资房产,养肥了,遇到困难就是宰杀的时候。前几年北边什么地方政府$1卖地吸引人去,那儿的房产肯定没人追捧。 +1
          • 政府的嘴,骗人的鬼,从共产党的人民公社,到这里各政党的各种鬼话,皆同一理,挣钱唯一的办法就是打工或创业,别无他法,挣钱很难,政府绝对不会容忍普通人被动投资躺平挣大钱 +2
            • 👍,在资本主义国家创业回报大些,但绝少能跨阶层,大部分打工人过个小康生活。社会主义国家更没保障,一夜之间就能让韭菜返贫。 +1
              • 的确如此,社会主义改造,公私合营,直接充公,强制搬迁,等等,加拿大也就搞过一回,珍珠港之后针对日裔加拿大人 +1
                • 以前国内家人笑话我们在加拿大穷,现在有钱人羡慕我们的私人财产不受侵犯。我没读过加拿大历史,只知道日裔进集中营,原来财产充公。印度人、穆斯林这方面都比华裔(东亚裔)聪明,感觉有个风吹草动,华裔大概率首当其冲被宰杀。
                  • 温哥华有个城市博物馆,里面提到这段历史,日裔只有几天的时间处理财产和房产,然后在士兵的监督下集运前往BC内陆集中安置,行李配额有限,很多人实在来不及处理房产只能送给邻居,战后要回来的寥寥无几 +2
    • 谢谢sailor给的加精。我上Rolia宗旨就是说心里话,揭示真相,但免不了扎心。从楼上怼我帖子得到的点赞数,能看出投资condo的人数实在太多(自住的尚未发现),在此解释一下,此贴目的在于分析目前这个奇葩市场,无意冒犯任何人。 +1
      也提醒大家和自己,不要稀里糊涂地做了韭菜。即使买了自住,也要考虑cost,不仅要考虑房价,也要考虑贷款利率,还有管理费以及管理费每年的涨幅,计算一下自己每月能否对付这个消费。
      • 大部分同意你的观点。但是投资这种事情,不绝对啊。 +1
        • 谢谢,投资是很难的,但计算收益回报并不难。CBC主持人Andrew Chang算过一笔账,同样一套condo,前几年低房价低利率,虽然租金也比现在低很多,但仍然有每月几百上千的现金流,这是净赚。但就目前的房价和利率,虽然租金也涨了不少,每月却是负3000的现金流,净亏。 +1
          • 100% 同意 +2
    • 有些人退休搬到condo里,这就是消费了,跟租房一样,选择得当的话比租房划算。 +1
      • 说的没错,我也有这个想法,今后会讨论,但与我主贴内容不是一个话题。我的观点,目前多伦多condo实际上已变成了金融产品,而且从创纪录的恐怖挂盘数量看,会不会像美国次贷那样trigger金融危机呢?拭目以待。 +1
    • 买的人还是挺多的,特别是年轻人和年龄大的人, 还有有钱人。 +2
      • 买的人挺多,没错,但出租投资客占了50%以上(Rolia上condo投资人数令我震撼),挂牌出售数字继续创恐怖新高。我主贴议题是,目前多伦多condo已经变成了金融产品,而且对新入场的是负收益的金融产品,同不同意? +2
        • 100%支持,👍,政府必须出重拳狠狠打击投机客,打的她们倾家荡产,永世不得超生,这样加拿大的年轻人才能有未来,才有有活路,否则读再多的书,也是房奴一枚从婴儿一路爬到坟墓 +2
    • 论坛是用嘴说话的,有些地方是用钱说话的,不是一个战场,所以吃瘪也是正常的,不需要太在意。 +1
      • 吃瘪是预料到的,但没想到Rolia上投资condo的竟然这么多,超出想象!好在sailor宽宏大量,不仅没删,还加了精华。我本来有意买condo自住,但昨晚想通了,一个负收益的金融产品,自己不就是一个傻傻的接盘侠吗?至少等2028年吧。 +1
        • 如果你不是立即搬到condo里住没必要买了存着。 +1
          • 如果考虑自住,我至少等2028年再看看。目前市场投资客基本不敢入场,少掉一半买家,挂牌数字直线上升,看看价格怎么撑住。 +1
            • 撑不住就拿着呗,等老了住。要不是土豆制定政策condo 不在手里捂一年或者两年算炒房我早就卖了。 +1
              • 我的想法也有风险的,说不定2028年不跌反涨,但是与目前接盘的风险相比,小巫见大巫。万一condo一路往北不回头,那我只能放弃,反正最终还是要搬入养老院的。 +1
        • 之前有统计Condo的贷款业主大于60%是5-60岁人士,不用划类吧,这个坛比例只高不低。现在又有带风向吹红Condo,一大批吹鼓手要杉乎洗脑接盘客。 +5
          • 吹鼓condo的罪魁祸首是土豆政府,是他2017年宣布“精打”时的杰作,结果从2017年开始至今condo均价涨了50%,而贷款利率也涨了好几倍,接盘客不好找啊。 +1
    • 肉脸上10年一见的好文,点个赞,👍,CONDO的本质就是理财产品,国内是,这样更加是,割韭菜的利器,除了股市虚拟币,CONDO排老三。加拿大好的不学,专门抄中国的错误作业,很快烂尾楼就要来了 +4
      • 千万别这样说,我已经犯了众怒。加拿大不一定在炒中国作业,但土豆政府希望刚需们都住进condo,这就是他在2017年所谓的“精打”原则背后的深层含义。结果2017年以来至今,condo的总体涨幅超过了其它的类型,也造成了目前的局面。 +1
        • 国内贵州贵阳的花果园小区就是小土豆的样板,他最喜欢集中居住,集中管理,当年希特勒也是同款思维,连度假村都要墙体连一起,连绵几公里 +1


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    • 之前低利息可以算投资金融产品。现在没了。所以我认为买condo对于普通人家还是方便孩子为刚需。尤其不止一个孩子,downtown condo是个非常好的人生驿站 +2
      • 你说的有一定道理。这就是我文中所提的第二类买家,虽然数量不如投资客,但应该排在第二。这些年轻人第一要买新condo(或次新),第二住不了几年就会换house。朋友家孩子去年condo换独立屋,因为有了小baby。
        • 那是从前,现在暂时没有人这样把它当作金庸产品了。那一点点金融属性已被高利息摧毁。
          • 没错,你跟我讲的不矛盾。一个负收益的金融产品必然被所有人抛弃而失去它的金融属性,这样的话,占买家一半以上的投资客瞬间消失,如此高企的价格何以支撑?政府若想拯救这个市场,只能让它重新恢复金融属性,一条路:降息! +1
            • 大伙都惦记着以前的肥肉,盼望长回去。。。。 +2
    • 1. condo是地产里的一个segment, +9
      跟土地房一样 ,只是不同的segment。2.只要是房产就都既有使用属性,又有金融属性,只不过适合的人群不一样而已。3. 地产的复杂性就在于每个location和segment的价值区都在不断变化中。一会儿这个segment overvalue了,其它segment就凸显价值了。不存在absolute right side。每个品种赚钱的机会和被割韭菜的机会都差不多。4. 自住房的鄙视链可以存在。但要想从地产赚钱,鄙视情结会让自己的分析情绪化,不利于投资。
      • 👍
      • 你把话题给聊死了:)说的太正确,话题就没有拓展性了。
    • 我很热爱condo,可惜没钱再买,没能力贷款。老大上班立即买。其实很简单,只要能贷到款,买一个80万condo单位,对于自己来说,多了80万贷款债务,但也多了80万资产,而且这个资产是贷款买的,成功地把一份80万的资产抱到自己名下 +5
      。这个当口,已经拥有,而且这个是可逆的万一不想要了还可以减少资产减少债务。
      • 这个思路也不错,比较朴实、简明,不像我东怕狼🐺,西怕虎🐯,到头来啥事都做不成。 +1
        • 机会总是会有的. 只要是自己喜欢的总会有时机拥有如果你愿意付the cost of ownership. +1
        • 我知道如果说现在只要能贷到款现在买自住房也是好时机,肯定会挨砸,不过我喜欢砖头中穿行。。。如果孩子读书或者这个年龄段,读书或者工作在downtown绝对就是刚需,比较起来高利息mortgage当然比租金好无数倍。比放弃downtown人生受限制也好无数倍。 +2
          • "比较起来高利息mortgage当然比租金好无数倍。比放弃downtown人生受限制也好无数倍" - 这段话什么意思?
            • 对于刚需的人群,比如读大学,在downtown上班的人来说,支付利息再高的mortgage,也比白白交高租金好。比放弃downtown去别的地方生活,人生受到地域限制好得多。
              • 对于我们这样除草铲雪都叫苦不迭的老人,考虑20年以上的长期居住,condo也许是不错的选择。但不得不说,管理费维修费若没有控制,无公司退休金的老人很难负担。当然最大障碍还是价格。好消息是condo正在经历市场调整,2028年是好时机。
                • 老了首选是孩子家附近买一个condo或者老年公寓都可以。离孩子远的话我就希望downtown condo,医院方便自己不求人。还没老我就希望继续住自己的房子种玫瑰。 +1
              • 明白了,谢谢
    • downtown的Condo,是一种闹中有静,简单丰富生活。我的孩子,朋友的孩子,住在那里后,都不想回到自家的豪宅(万锦,Oakville …)因为边缘地区就是boring。 +5
      • 是啊,尤其住在郊区house,孩子们生活很单调,社交活动很少,父母们除了买菜,走走trail, +2