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小地主的过去十年总结

来加拿大已经10年了,从带着5千到现在拥有3套房子,这中间走了很多弯路,也交了很多学费,在这里总结一下,希望能够对大家有些帮助。

1. 眼界一定要打开,不能关到小屋子自己瞎想。
这个非常重要,要多和其他人交流,特别是一些专业人士。我自己买自住房的时候,想着要付25%的首付,每天就朝九晚五上班,打算过两年攒够首付再考虑。其实那时候有0首付,房价也不贵,Finch和Leslie的Townhouse才20万左右。后来和一个同事聊天,才知道他已经投资两套投资房了(10%和0%首付),而且租金都Cover了贷款。(前几天打电话聊天,这两个房子都还完了,又Refinance出来一些钱继续投资,这是后话。)知道这个情况,我才开始和一些地产经纪、贷款经纪联系,才开始了解投资房子的事情。
2. 最好先买自住房,有了自己的房子心里才会踏实,另外,也会给家里一个稳定的生活。
碰到过,自己买了房不住,租出去,然后全家租公寓,虽然也是一种生活方式,但是感觉他们不是很快乐,尤其是小朋友,每次见面都很严肃,不怎么说话。总之,不要因为投资降低了自己和家庭的生活质量,最好站着把钱挣了。
3. 选房子和选区域
新地主不建议买便宜房,银行拍卖房、大麻屋等等是便宜,但是问题也比较多。没有太多经验的时候,很容易交学费,这个用在购买自住房也是有用的。初次投资,最好选个小的、不太贵的。准备投资的时候,最好自己做些功课,比如了解出租率、社区环境、距离自住屋的远近方便管理等等。首先可以从网上了解房子周围的情况,比如可以用Google Criminal Map看看附近的治安。用Viewit.ca了解一下周围公寓出租的情况和价位,做到心里有底。
4. 各种经纪
不一定需要他们,如果有时间自己也可以考个执照。(本人要上班,又喜欢钓鱼,所以没时间,其实被老婆说了很多次了。)但是认识几个这样的人,有时候确实有帮助。他们都熟悉这个行业,有一定的专业知识,另外,很多经纪自己也投资,有一定的经验,所以认识他们,甚至交上朋友对我们是有帮助的。记得买自住房的时候随便选了一个经纪,他主要就是带我看房,下Offer,很多知识都是我自学的,所以帮助不大。后来认识了另一个经纪,朋友推荐的,很不错,小伙子很诚实,答应的事最后都承诺了,反佣痛痛快快的,其实我根本没提。而且他对房子也比较了解,自己也做做小装修,我的很多工具都是从他那里借的。所以以后买房基本就是他了。
5. 装修和申请Permit
装修就不说了,少花钱,多办事,以最快把房子租出去为基本原则。关于申请Permit,个人认为花钱买个踏实,其实也花不了多少钱。买第一个投资房的时候,就已经准备好出租地下室了,所以就只考虑Walkout的房子。而且,这种房子地下室其实都有厨房和淋浴了,申请Permit也很快,前后也就两个月。简单装修以后很快就租出去了,到现在也是我最好的现金牛。
6. 找租客和管理
这其实是我们小地主要特别关心的。找租客,如果是租给学生的,一般问题都不大,但是年轻精力旺盛,需要多加管理;不是学生就要看信用报告。中国人一般不太欠房租,老外就要看运气了,所以一定要收入证明和信用报告。到目前为止,本人还没有遇到房客欠租情况。关于管理,一定要每周去看看,一是打扫卫生;二是看看有什么异常情况,包括房子内外——水电气等等,以及房客的活动。另外,准备几个维修人员,遇到情况可以很快解决。
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 小地主的过去十年总结
    来加拿大已经10年了,从带着5千到现在拥有3套房子,这中间走了很多弯路,也交了很多学费,在这里总结一下,希望能够对大家有些帮助。

    1. 眼界一定要打开,不能关到小屋子自己瞎想。
    这个非常重要,要多和其他人交流,特别是一些专业人士。我自己买自住房的时候,想着要付25%的首付,每天就朝九晚五上班,打算过两年攒够首付再考虑。其实那时候有0首付,房价也不贵,Finch和Leslie的Townhouse才20万左右。后来和一个同事聊天,才知道他已经投资两套投资房了(10%和0%首付),而且租金都Cover了贷款。(前几天打电话聊天,这两个房子都还完了,又Refinance出来一些钱继续投资,这是后话。)知道这个情况,我才开始和一些地产经纪、贷款经纪联系,才开始了解投资房子的事情。
    2. 最好先买自住房,有了自己的房子心里才会踏实,另外,也会给家里一个稳定的生活。
    碰到过,自己买了房不住,租出去,然后全家租公寓,虽然也是一种生活方式,但是感觉他们不是很快乐,尤其是小朋友,每次见面都很严肃,不怎么说话。总之,不要因为投资降低了自己和家庭的生活质量,最好站着把钱挣了。
    3. 选房子和选区域
    新地主不建议买便宜房,银行拍卖房、大麻屋等等是便宜,但是问题也比较多。没有太多经验的时候,很容易交学费,这个用在购买自住房也是有用的。初次投资,最好选个小的、不太贵的。准备投资的时候,最好自己做些功课,比如了解出租率、社区环境、距离自住屋的远近方便管理等等。首先可以从网上了解房子周围的情况,比如可以用Google Criminal Map看看附近的治安。用Viewit.ca了解一下周围公寓出租的情况和价位,做到心里有底。
    4. 各种经纪
    不一定需要他们,如果有时间自己也可以考个执照。(本人要上班,又喜欢钓鱼,所以没时间,其实被老婆说了很多次了。)但是认识几个这样的人,有时候确实有帮助。他们都熟悉这个行业,有一定的专业知识,另外,很多经纪自己也投资,有一定的经验,所以认识他们,甚至交上朋友对我们是有帮助的。记得买自住房的时候随便选了一个经纪,他主要就是带我看房,下Offer,很多知识都是我自学的,所以帮助不大。后来认识了另一个经纪,朋友推荐的,很不错,小伙子很诚实,答应的事最后都承诺了,反佣痛痛快快的,其实我根本没提。而且他对房子也比较了解,自己也做做小装修,我的很多工具都是从他那里借的。所以以后买房基本就是他了。
    5. 装修和申请Permit
    装修就不说了,少花钱,多办事,以最快把房子租出去为基本原则。关于申请Permit,个人认为花钱买个踏实,其实也花不了多少钱。买第一个投资房的时候,就已经准备好出租地下室了,所以就只考虑Walkout的房子。而且,这种房子地下室其实都有厨房和淋浴了,申请Permit也很快,前后也就两个月。简单装修以后很快就租出去了,到现在也是我最好的现金牛。
    6. 找租客和管理
    这其实是我们小地主要特别关心的。找租客,如果是租给学生的,一般问题都不大,但是年轻精力旺盛,需要多加管理;不是学生就要看信用报告。中国人一般不太欠房租,老外就要看运气了,所以一定要收入证明和信用报告。到目前为止,本人还没有遇到房客欠租情况。关于管理,一定要每周去看看,一是打扫卫生;二是看看有什么异常情况,包括房子内外——水电气等等,以及房客的活动。另外,准备几个维修人员,遇到情况可以很快解决。
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    • 说得好,请 pm你的投资房经纪, 谢谢.
      • PM your good agent's contact info to me please. Thanks!
      • PM your agent's contact info please. Thx
    • “一定要每周去看看,一是打扫卫生;二是看看有什么异常情况。” 赶紧打住。 如果您没瞎编, 就是法盲。 在这里未经同意, 随意进入租客的房子是违法的。再说,你这租客还得房东来定期打扫卫生?这不是租房啊, 这是找钟点工啊。
      • :) 这样做小地主太累了
        • 现在累一些,总比老了干不动了的时候再累要好些。
      • 是个人都有房在出租,我很好奇市场CRASH了会是什么情况,等看热闹。
        • 为什么有这种心态呢,看热闹的结果就是别人的几套投资房都付完了,你还在那里等着热闹。
          • so what? your assumption is everybody else must have 几套投资房 like you to make a living? so much fun with 几套投资房?
            • 人家只是快乐地分享经验,怎么你给人的感觉是羡慕嫉妒恨呢。快乐的人干什么都是快乐的
              • 踏空的人就是这样,还有那个郭姐
              • 没错,很多人的生活方式不同,但是却指望别人和他一样。
            • I didn't say that. Everyone has different life style. but he/she must have a positive attitude.
              • my positive attitude is: I don't need that hard earned money.
                • Nobody push you except yourself.
          • so when other people are making money from 生意、股票、基金等等, do I have to follow as well?
            • yes, you must follow them. So what do you think?
        • 任何事都是为有胆有识有准备的人,有些人就是打他,骂他,他都不会做的。全在自己,在悟。
          • not everybody wants/has to do this type of shitty thing to make money, to deal with tenants all the time.
            • Nobody stops you to make money, just go ahead.
      • 在没有了解相关的法规和知识之前,不要这么肯定,很多时候大家就是这样被误导的。另外,我当然也不会随意就进入房客的房间。
        《Residential Tenancies Act》Party III中第26条(见下文),遇到紧急情况或者正常的清扫房屋,房东是不需要通知房客的。

        Entry without notice, emergency, consent
        26. (1) A landlord may enter a rental unit at any time without written notice,
        (a) in cases of emergency; or
        (b) if the tenant consents to the entry at the time of entry. 2006, c. 17, s. 26 (1).
        Same, housekeeping
        (2) A landlord may enter a rental unit without written notice to clean it if the tenancy agreement requires the landlord to clean the rental unit at regular intervals and,
        (a) the landlord enters the unit at the times specified in the tenancy agreement; or
        (b) if no times are specified, the landlord enters the unit between the hours of 8 a.m. and 8 p.m. 2006, c. 17, s. 26 (2).
        • 前提是是现在合同中写明你是负责打扫卫生的。
        • 这郭姐立刻变哑吧了
    • PM你的JJ
    • 写得不错,很有帮助,请PM经纪的信息,谢谢。
    • 看着看着,俺笑了!除了第四条,俺都体会过!非常理解并赞同。
      • 谢谢捧场!
    • 这全家住公寓和小朋友严肃不说话也有关系?
    • 说了6条,基本跟没说一样。到是像给jj作广告的。
      • 不要光说不练,我也想听听你有什么实质建议。
        • 没有什么实质的建议,10年前随便捡个房先在都翻倍,同样形势在变化,拿10年前的经验,现在很多未必适用。你说的这些基本都是诸如饭前便后要洗手之类常识性的东西。眼界要开阔,先买自住房,找租客看信用报告,投资了解出租率、社区环境,找经纪。绝大多数人做都会如此。
          • 那我想问问什么形式在变化,10年以前你买房子的时候知道房价会翻番?你现在买房10年后就不翻番了?对于未来房市会怎么样,没有谁知道,但是为什么我们不踏踏实实做好现在呢,而做好现在不就是从这些最基本的东西开始嘛。
            • 你做投资不看形势的么?只碰运气?现在形势是没有0首付一说了,贷款收紧了,年限减少了,作为投资最重要的杠杆作用在逐渐削弱,政府查税更严格了。高昂的价格使很多以租养房已经很难有正现金流了.这就是形式在变化
            • 10年前知道不了房子会翻番,只知道那时候房子的价格和收入相比很合适。10年前IT行的7,8万的年薪,独立屋才30多万. 自住投资都合适
              • 我当然知道现在没有零首付和贷款收紧了,但是并不是说就没有投资了,还有很多其他的投资呀,也不一定是房子呀,可以是地、可以是生意、可以是股票、基金等等,这就是我说的打开眼界很重要。
                另外,你说十年前房子价格和工资比很合适,你怎么确定现在就不合适了?如果你现在花100万买一个独立房,过了十年房子涨到200万,你说现在合适不合适?
                • 我并没说现在不合适,合适也是因人而异,而是现在越来越难了。过去10年,房价翻番,主要因为廉价宽松的信贷,现在这样的红利已经没有了。过去10年利率降了一半,房价翻一番。现在花100万买一个独立房,过了十年房子涨到200万,如果利率会到0的话。
                • 另外你在谈房,我们不是讨论股票和基金
                • 随着查税的严格,贷款的收紧,租不抵贷,地税的增长,各种支出的增加等因素. 收入的增加与房价增长之间的差距的加大,房子利好的因素逐渐消失,利空的因素逐渐增加。这是今后10年的必然趋势
                  • 你分析的这些都有道理,但是为什么现在仍然有这么多地产商,地产经纪。连政府都不敢随便调整利率,说明房地产这一块对经济的影响很大,那你一个小地主担心什么呢。
                    • 你知道迈阿密地产泡沫破裂前有多少人做地产经纪吗?7.5万人口中就有2.5万地产经纪人.现在很多人做经纪,自己买房换房能省钱,何乐不为? 政府调整政策越是小地主越要担心,你没付清贷款前,房子是银行的.银行给你贷款赚了是自己的,亏了拍你的房子,实在不行还有政府补,小地主能比吗
                      政府真正不是担心你会不会破产的问题,而是银行会不会破产的问题
                    • 地产经纪的增加恰恰从一个方面反映房价不合理. 现在佣金的比例不是增加了而是减少了,但由于房价过高导致佣金水涨船高,很多人认为给经纪这么多钱心有不甘。实际10年前,佣金比例更高,但房价低,大家也没有不平衡。所以现在只有都纷纷去考证了
                    • LOL, because you guys owns so many properties, it can't be crashed?
                      • So economy is crashed, nobody can be live or everybody must be bankrupt. That's your point?
                  • 如果还有其他的好的投资,just do it,不一定非要拴在这上面呀。理论方面谁都会说两句,比如未来十年粮食涨价,农地和农产品肯定会涨价,所以现在我们就应该买农地,这显然不合适呀。
                    • 这是房版,不是投资论坛。所以我们只谈房
      • +1
    • 经纪一年的最基本费用是多少?
      • ?
      • 没明白你的意思,我不是经纪。
        • 想考个牌, 但是不知道一年下来最基本的费用是多少。
          • 便宜,从考试到拿牌,大概3千多吧,以后每年2千不到点。
            • 为什么要2000呢?是些什么钱?
          • 昨天帮你问了问,第一次考试和加入地产协会大概5000左右(包括考试费,保险费,入会费和会费),以后每年协会费大概1000~2000左右。
            • is that the absolute minimum?
    • 总结得不错~
      • 不错。现在的年回报是多少啊!
        • 30%,房价每年涨10%,只首付了30%。
        • 没怎么仔细算过,当初投资的时候就是简单的考虑房租能不能持平贷款。最近开始学习这方面的知识,不能再这么简单投资了,以后大家可以多交流交流这方面的信息。
          • 现在想怎么做?该怎么做?
            • 现在真的需要谨慎了,有太多人做房产方面的。这时候就需要考虑回报和成本,同时也就需要把眼光放的长远一些。
          • 按多伦多房价和租金以及目前4年固定利率,假设0头款买房(全部靠贷款买房),房租能不能大于或等于每月付给银行的钱(包含贷款利息和本金)+ 地税 + 房屋保险?
            • 几乎不可能,40万的贷款,3+1或4+1,每月大概1800~2000贷款,200地税,200水电气,50~100保险,200维修,支出总计2450~2700,收入总计1500~2500
              • 那这样收不抵支怎么赚钱呢?把宝全押在房价涨上面吗?风险是不是太大了?
                • 这是现在的情况,所以现在投资一定要谨慎,如果可能,多付一些首付。
    • 请问你租房的permit是怎么申请的。有什么要求?谢谢
      • 这个比较复杂,要看你所在的城市,以及你房子的构造。你可以先联系你们小区的管委会。
    • 本来就是一时兴起,写篇文章给大家一些建议,但是有些人怀疑我在做广告,所以在这里申明一下,我不会PM经纪的信息,如果有什么其他问题,我会尽量回复。
      • 这个坛就这样,习惯就好,感谢分享经验。
        • 已经习惯了!
    • 写的真不错。有个问题
      这些都是建立在加国近些年涌入大量移民为基础的。

      社会的大环境还是影响不小的,我觉得,起码有固定稳定的市场。

      这个理解对否?请赐教。谢谢。
      • 当然,不是所有的人都需要买房子,比如说学生、新移民和长期出差的人等等,甚至有些人的生活方式不同,他们根本不考虑买房,只租房。
      • 是啊,就怕有的地方的房价二三十年都不变就惨了。
        • now these guys are all betting on price go up, if not, or rate hike, they all doomed.
    • 请问出租是买condo还是townhouse好啊?我发现condo的话租给学生问题其实蛮多的。
      • condo 最好租给单身白领, 或有工作的小两口
        • semi-house,平房,租几家比较合理,还要尽量cover各种费用。
          • 对,Condo现在有些供大于求,前一阵看了几个Condo,都是空置着。
            • 不知道为什么, condo的租金还是很高
            • 什么时候都有空置的condo, 很正常。 特别是新交接的condo, 开始一段时间会有很多空置的
      • 这个真不好说,各有利弊。Condo管理起来方便,但是升值和现金流没有Townhouse多,当然这些都得看个案。我比较偏向Townhouse.
    • 请问楼主是怎样计算房租和房价合理性?我在美国买了一个房子,24万多(2100尺,有4个房间,双车库的2007年建的独立屋),看出租行情,如果整栋出租租金可以到$1650/每月,楼主觉得这种租金和房价比值怎么样?
      我这个房子不整栋出租,因为自己有时候要住在里面(估计会分租两间,差不多700~800元租金),但感兴趣将来买房整栋出租,所以想了解有经验人士怎么看房价和租金的比值关系。

      美国这里地税是房价的0.9%,目前贷款利率15年fixed的是3.0~3.5%左右。
      • 对美国不是很了解,不过这两年美国的房价涨到不错。
        • 我所在地区,去年买应该会买到目前为止最低价格,今年买已经涨了3~5%。房地产投资周期很长,感觉美国地产向上走的趋势很大(这两三年一直在底部盘整),所以准备出手买点投资房,美国房价不贵,我所在地区平均房价差不多22万美元。
          • 你是怎样选美国买房的经纪的?你怎么知道他对那里有多了解?
            • 我在一个美国州的省会上班,来来回回美国加拿大,所以对那个城市还是有点了解,我这里华人很少,买这个房子是找华人经纪,但感觉作用不大,很多功课都得自己做,对房子地域的了解很多是通过美国同事的建议,还有自己实地考察,网络资料等进行了解。
              报价是通过过去同区域6个月内(或一年内)类似房子的售价(这个经纪会帮我做,但其实美国售房网站都有这些资料),再加上季节调整进行测算的。

              这个房子买完后,想看看单独出租部分房间的情况怎样,同时了解整栋出租市场情况,然后看看要不要出手再买1~2栋来投资?将来买房估计不想找经纪,直接自己做功课,跟卖方经济直接谈,这里经纪费用是6%,买卖双方各分一半,如果自己功课做足,估计可以省1~2%经纪费用。

              这个我用的美国售房网站:
              http://www.ziprealty.com/ (比较喜欢这个,感觉资料更新很快)
              http://www.zillow.com/ (这个有市场租金价格信息)
              • 对加拿大人投资美国地产税收这块你了解吗?能讲一讲吗?
                • 不太了解,我如果买房整栋出租,估计要和我的收入一样先报美国税,然后报加拿大税。美国整栋出租报税,贷款利息,地税,房屋保险,维护费用都可以计入成本,还有美国出租房屋是27.5年计算折旧,这样折旧费用可以计入成本。
                  给我买房的华人经纪(业余的,主业是IT人士),买了6个房子出租,据他说,房租收入扣除成本,经常会出现负值或差不多持平,所以不用缴税。
              • 请问你贷款问题怎么解决的?是向美国银行贷款吗?你是已经存够DOWNPAYMENT,还是REFINANCE现在的住房?
                • 好像美国买房最少要有20%Downpayment,我是存了dwonpayment,然后用薪水(美国收入)向美国银行贷款的。如果只有加拿大的收入,不知道美国银行会不会给贷款。
                  但是我知道,如果你有房子在加拿大,可以通过加拿大银行做房子的抵押贷款,然后把钱拿去买美国房子,我本来也是准备这么做的(利率都谈好了),但担心将来房租报税麻烦(估计跨国贷款利息成本计算麻烦),就干脆用美国的贷款。

                  美国贷款的利率可以锁定15/30年(可以降低风险),贷款利息还可以抵税(但对我不是很有利益,因为我的收入还要报加拿大税)。
                • 美国有几个城市有加拿大的银行,比如,迈阿密和纽约都有TD,你可以先看看那个城市。
      • 能分享一下在哪贷款的细节吗?听说美国mortage手续费较髙,是否在加拿大用现有房做equity Loan 更合算呢?
    • 请告知经济的联系方法, 谢谢
    • 前几年在多伦多买房目前看绝对是走对了,除了以租养房外,房屋升值也是相当可观的。
      • 再请楼主介绍投资房利息如何抵税,如果某一年未租出去,还可以抵税吗?
        如果觉得不方便,可PM, 反正是个人的理解/体会。 我最讨厌对别人的贴子妄加攻击的人。
        • 没明白投资房的利息是什么意思。上税是根据实际情况,如果上一年没有租出去,那这一年的租金收入就是0,不能将当年的租金抵到上一年。详细的情况还是建议你问问专业人士。
          • 谢回答,我是指买投资房贷款的利息是如何抵税的。
            • 如果利息是为房租收入而产生的费用,则此费用可以抵扣收入。比如说,如果用自住房去抵押贷款,拿出钱买投资房,此利息可以抵税,因为我贷款是为了买投资房。反之如果用投资房去抵押贷款,拿钱用于买自住房,则此利息不能抵扣。
              • 再谢回答。 我还是有点糊涂, 怎么我到银行问的是用自住房去抵押得 到Homeowner LOC(我先已有)贷款给投资房,此利息不可以抵税,如果用投资房本身去抵押贷款用于投资房,则此利息可以抵扣。
      • 就不知道未来几年该在哪里投资。多伦多的房子还适合买吗?也在纠结。
        • 这个谁都不知道,看自己风险承受能力了,房屋投资周期还是比较长的。我觉得关键是如果租金能养房(租金一般不会下跌),风险就比较小。
        • 楼上的回答正确,看自己的财务状况,如果能够承受最坏的情况,那就去做,当然在做的过程中也一定要小心谨慎,这样还害怕什么呢?尤其是房产。
    • 写的很好文笔也好,辛辛苦苦当地主不容易,感谢你能把经验分享出来。
      • 谢谢捧场!
    • 写得好,谢谢分享!向你学习!
      • 谢谢捧场!
    • 不错。
    • 感谢分享!请问楼主是怎么筛选房客的呢?可以看房客的信用报告吗?是自己在mls/kijiji/craglist上打广告吗?再次感谢!
      • 第一次通常见面聊聊天,看看此人怎么样,满意了再看报告,不满意就直接拒绝了。其实什么网站不重要,我的一半房客都是从51上来的,mls会产生一些费用。
        • Thanks for your reply! really helps.
      • 你可真逗,现在还想筛选房客,你看看51上多如牛毛的租房广告,有人来看房已经偷笑了。
        • 我一个朋友在多大士嘉堡分校做小地主,每个月都有学生敲门找房子租。
          • 现在都敲门找房子了!每个月都有人来,就是说一直都没租出去?
            • 我朋友的房子就没有空过,周围的房子不够,很多学生敲门找房子租。
      • 打广告的时候最后一定加一句“房东nice"
    • 你真的很行,请问,你是将basement 单独出租吗?如果是独立房,是不是可以basement 租一家,正屋租一家,还有permit 怎样apply? 谢谢!!
      • 其实都是摸索出来的,慢慢的就了解这些了。对,我的basement也是单独出租的,通常需要保证有两个逃生出口就可以,楼上三间。不同的城市申请也不同,你可以上网找找或者打电话311.
        • 赞这小地主这么有心地回答每一个提问,相信等你拥有到五,六套时,日子会过得轻松些。祝早日实现目标!!
          • 谢谢,有机会大家一起交流交流。
        • 请教楼主,basement和楼上租给两家的话,水电煤帐单如何分开?谢谢!
          • 我是算一个大概租金,然后包水电,避免纠纷和再花钱改造,根据这几年的经验,差不了多少。
            • 能不能分享一下你的经验。针对不同的租客,水电费分摊大概是多少?比如单身;三口之家;男学生;女学生。。。
              • 这个我真不好说,习惯都不同。像我租给几个小留,本以为水电要超,结果基本持平。
    • 写的好。我买了新房明年交,还没拿定主意现房是留着出租还是卖掉。
      • 根据自己的状况,如何让自己的资金流动起来需要很好的思考思考。
      • 慎重啊同学慎重,要搞清楚你买的是不是自住房(你是不是有房户)。如果是投资房,一年内卖掉就等着政府来问你要HST rebate吧。
        • 二手房哪里来的HST?政府已经收了Transfer Tax了,另外,收益按50%收。
        • 另外,房产投资是一个长期的行为,这样你才会赚钱,1~2年的短期行为,基本上很难有利润。
    • 虽然当小地主没有10年,但也想参与说一点我的经验和理解....
      1)房市跌应该对一般的地主不会有什么影响,这个时候多数人都观望也不敢买房,有可能租房的人更多。2)如果买的房子贵而且DOWNPAY不到30%,算上各种费用租费基本都不不够COVER成本,但是要灵活变通。比如出租房MORTGAGE到期时REFINANCE提出现金还自己的MORTGAGE,自己房子装修电器升级等费用往那里打, etc,出租房贷款利息和各种费用可以抵税。3)从房东的角度讲 (没有种族歧视的意思)尽量不要租印巴,国人和学生,住的人多,做饭菜味重,房子不太爱惜,爱讲价要求还多 (别用砖拍我)。我只在KIJIJI打英文广告,但对租客一定要CREDIT AND REFERENCE CHECK,另外要签正试租约和要12个月的支票。4)如果租客有任何合理要求,刷墙,安帘,我都给报销。反正能入成本抵税,基本上喜欢收拾准备长租的人才会这么做。他们住的时机越长,房东省心省钱收拾。我有一个鬼老房客在MILTON买了新房嫌远不住出租,连续跟我续租约。5)我不太同意太过频繁检查,鬼老很注重隐私,我一般都比较尊重。SO FAR SO GOOD。
      做不做房东是自己的选择,每个人的生活方式不同,目标不一样。我就想能早退休,然后还继续有收入来源。
      • 写得不错,谢谢捧场,不过一次收12个月的支票(posted cheque)好像是不容许的。
        • 应该好象可以,我写在合同上租客都同意。续约时还至少给我6个月的支票。另外我都是租一家,不允许分租。
        • 我想是可以的。我自己在房产公司做。很多小租客,我们都是收12个月的POST DATED CHQ。
          • me too
          • 确定吗?我看了规定,安省只能收第一个月和最后一个月,而且我也问了我的经纪,他也说只能收2个月的。晚上我把条例放上来,大家讨论讨论。
            • it's post dated cheque.
            • 刚跟同事讨论了。在LEASE上,理论上所有的租客都应该给12个月POST DATED CHQ。但是现实生活中很少人这么做。我这是COMMERCIAL PROPERTY。可能有所不同。下星期问一下RESIDENTIAL的PROPERTY MANGER,再给你具体答案。
              • 商业和居民应该是不同的。
            • 你是对的。 很多人不介意给12个月的Post Dated CHQ. 如果没事就好,如果遇到职业租客就麻烦了。 但是,凡是有锁,就有钥匙,虽然不可以要12个月的支票,合同里巧妙的用词和写法可以合法地拿到12个月的支票。
            • 在出租之前就应该讲明,如果租客不同意就不租。