本文发表在 rolia.net 枫下论坛投资8%年回报率的地产“联合按揭“利与弊分析
最近一年多，多伦多地区流行投资房地产开发项目的联合按揭（Syndicated Mortgage）。觉得8%的年回报率还可以（现在有9%以上的项目出现了），自然对这一投资方式进行了一定的关注。最近有朋友准备移民加拿大，他我问有什么项目适合投资，可以不必亲自管理（他的英语口语有待改进），我为他想了几个项目，地产方面偏多，其中包括联合按揭。他很有兴趣，说国内没有见到过这类项目，让我再详细给他介绍一下。我写了下面的几条特点和利弊分析给他。反正已经写出来了，放在网上与大家共享一下，欢迎大家评论。
什么是联合按揭：
一个地产开发商，计划开发一个物业，例如condo大楼，几十个townhouse等等。首先用自己和朋友的资金，将待开发物业的地皮买下。然后需要筹集几百万至上千万资金去建筑这个物业，。这些开发资金，或者从银行贷到，或者从一个独立的大投资人贷到，或者从很多小投资人集资贷到。由很多小投资人筹集起来，贷给开发商用于地产开发的资金，我们可以叫做联合按揭。
这种联合按揭投资的特点是：
1. 一般以2.5万元加币为最少投资额度；投入的资金以该物业为抵押物。
2. 可以用自己的RRSP，RESP，LIRA，LIF，TFSA以及现金进行投资；
3. 开发商付出的年利息为8%，9% 或者更高，并且按月付利息；
4. 联合按揭一般以2-4年为一个周期，到期立即归还本金。
5. 投资的抵押物是这个准备新建的物业，一般联合按揭总投资额在几百万到几千万之间，取决于地产开发项目的大小；
6. 由于总投资额在几百万元以上，以每位投资人投资2.5万元计算，例如500万元的总投资额，就会有200个投资人，我想因此叫联合按揭；
7. 一般联合按揭总投资额占所投资物业市场价值的60%-70%；
8. 投资者可以到物业投资开发现场去实地考察该项目，以便决定是否愿意进行此项投资；
联合按揭的优点是：
1. 8%以上的年回报率，比银行存款GIC 和 其他投资回报率（平均5%左右）要高；
2. 以该物业为抵押物，而且联欢按揭的总贷款额一般只占物业价值的75%，如果开发失败（流产），债主对该物业进行拍卖，即使按物业市值的75%将物业拍卖掉，每个投资人还是能够将本金100%拿回。比起股票等投资有时的血本全无的情况，风险要低很多；
3. 反正RRSP等是目前不能使用的资金，作高回报投资，比较适合；，
4. 手续费比互惠基金等其他方式低；
5. 房地产投资，市场变幻相对缓慢，不会像股票一样大起大落；
6. 由于投资周期短，可预见性高，看走眼的可能性相对较小；
7. 2.5万加币的投资额度，资金起点较低，即使投资失败，损失相对小；
8. 一般开发商可以给投资者购买该物业的优先权；
9. 一般开发商还可以给投资者购买该物业单元的一些折扣，一般是2.5万元，如果投资者不想买该物业，转让给朋友，也可以拿到一些现金，起码你的朋友会非常感谢你为他节省了2.5万加币；
10. 现场考察物业，可以与熟悉地产的朋友商量，看走眼的可能性大大降低。如果对那个地区不熟悉，我建议宁可失去机会，也坚决不投资；
11. 物业建成卖出后，每个投资人还可能分享10%-30%的开发商盈利；
联合按揭的缺点是：
1. 投资金额交给开发商，2-4年后才能拿回本金，比不上自己买一个房产，想卖随时可以卖，也不像股票那样，当天就能在股票市场卖出去；
2. 与国内20%-50%的投资回报相比，8%的回报是低了点。这里是加拿大，一般5%的回报已经在认真的投资者的考虑范围之内；
3. 虽然联合按揭以地产为抵押，但不是100%无风险，而银行的GIC储蓄Guaranteed Investment Certificate可以100%保本（2%-3%的年利率），因此，是投资8%回报的有少许风险的联合按揭，还是投资2%-3%回报的GIC，这就需要每个投资者自己权衡了；
上面的分析，愿意与大家讨论。
于首三原创，多伦多地产投资贷款实战者
微信个人账号 ：syu1234567890
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最近一年多，多伦多地区流行投资房地产开发项目的联合按揭（Syndicated Mortgage）。觉得8%的年回报率还可以（现在有9%以上的项目出现了），自然对这一投资方式进行了一定的关注。最近有朋友准备移民加拿大，他我问有什么项目适合投资，可以不必亲自管理（他的英语口语有待改进），我为他想了几个项目，地产方面偏多，其中包括联合按揭。他很有兴趣，说国内没有见到过这类项目，让我再详细给他介绍一下。我写了下面的几条特点和利弊分析给他。反正已经写出来了，放在网上与大家共享一下，欢迎大家评论。
什么是联合按揭：
一个地产开发商，计划开发一个物业，例如condo大楼，几十个townhouse等等。首先用自己和朋友的资金，将待开发物业的地皮买下。然后需要筹集几百万至上千万资金去建筑这个物业，。这些开发资金，或者从银行贷到，或者从一个独立的大投资人贷到，或者从很多小投资人集资贷到。由很多小投资人筹集起来，贷给开发商用于地产开发的资金，我们可以叫做联合按揭。
这种联合按揭投资的特点是：
1. 一般以2.5万元加币为最少投资额度；投入的资金以该物业为抵押物。
2. 可以用自己的RRSP，RESP，LIRA，LIF，TFSA以及现金进行投资；
3. 开发商付出的年利息为8%，9% 或者更高，并且按月付利息；
4. 联合按揭一般以2-4年为一个周期，到期立即归还本金。
5. 投资的抵押物是这个准备新建的物业，一般联合按揭总投资额在几百万到几千万之间，取决于地产开发项目的大小；
6. 由于总投资额在几百万元以上，以每位投资人投资2.5万元计算，例如500万元的总投资额，就会有200个投资人，我想因此叫联合按揭；
7. 一般联合按揭总投资额占所投资物业市场价值的60%-70%；
8. 投资者可以到物业投资开发现场去实地考察该项目，以便决定是否愿意进行此项投资；
联合按揭的优点是：
1. 8%以上的年回报率，比银行存款GIC 和 其他投资回报率（平均5%左右）要高；
2. 以该物业为抵押物，而且联欢按揭的总贷款额一般只占物业价值的75%，如果开发失败（流产），债主对该物业进行拍卖，即使按物业市值的75%将物业拍卖掉，每个投资人还是能够将本金100%拿回。比起股票等投资有时的血本全无的情况，风险要低很多；
3. 反正RRSP等是目前不能使用的资金，作高回报投资，比较适合；，
4. 手续费比互惠基金等其他方式低；
5. 房地产投资，市场变幻相对缓慢，不会像股票一样大起大落；
6. 由于投资周期短，可预见性高，看走眼的可能性相对较小；
7. 2.5万加币的投资额度，资金起点较低，即使投资失败，损失相对小；
8. 一般开发商可以给投资者购买该物业的优先权；
9. 一般开发商还可以给投资者购买该物业单元的一些折扣，一般是2.5万元，如果投资者不想买该物业，转让给朋友，也可以拿到一些现金，起码你的朋友会非常感谢你为他节省了2.5万加币；
10. 现场考察物业，可以与熟悉地产的朋友商量，看走眼的可能性大大降低。如果对那个地区不熟悉，我建议宁可失去机会，也坚决不投资；
11. 物业建成卖出后，每个投资人还可能分享10%-30%的开发商盈利；
联合按揭的缺点是：
1. 投资金额交给开发商，2-4年后才能拿回本金，比不上自己买一个房产，想卖随时可以卖，也不像股票那样，当天就能在股票市场卖出去；
2. 与国内20%-50%的投资回报相比，8%的回报是低了点。这里是加拿大，一般5%的回报已经在认真的投资者的考虑范围之内；
3. 虽然联合按揭以地产为抵押，但不是100%无风险，而银行的GIC储蓄Guaranteed Investment Certificate可以100%保本（2%-3%的年利率），因此，是投资8%回报的有少许风险的联合按揭，还是投资2%-3%回报的GIC，这就需要每个投资者自己权衡了；
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