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信马由缰,随便聊聊Townhouse和Condo Building里发生的一些故事 (之四,无处伸冤)

本文发表在 rolia.net 枫下论坛仍然是:以下故事,纯属虚构,如有雷同,纯属巧合。

这篇故事的主角是一个中等规模的townhouse小区。这个小区在2002年的时候大概有一百多万在reserve fund里。这时候来了一个西人的管理公司(我们管他叫路人甲吧,否则后面不好区分)。因为没有任何的资料留下来,所以不知道当时都做了那些维修项目,总之两三年这一百多万就花完了。之后每年都涨管理费,每隔一两年收一次Special Assessment,一直到了2012年左右。另一家西人的管理公司(路人乙)注意到路人甲管辖之下的一栋大楼被法庭指派了管理人,路人乙知道机会来了,开始搜寻路人甲管理的其他小区,然后发现这一家。他们找了两三个住户,让他们拿着requisition letter去找其他住户签名,有超过25%的住户申求,就可以召开特别大会,也是业主大会的一种,在这个大会上,如果有超过半数的住户支持,就可以把旧有的board换掉,选出新的管理董事会。

他们成功了。大多数住户都不知道发生了什么,只是知道在一个什么纸上签过字。

路人乙接管以后发现这个小区没有丁点一点油水。Operating account 和 reserve fund account里都没有钱。而全部屋顶几乎都要更换,雪上加霜的是,City通知他们,这个小区过去7年都没有交水费。于是理所当然的他们继续收Special Assessment,收上来的钱没有用于换屋顶,也没有交水费,却在小区里新建了一个Play Ground。然后把五六家后院做了全部硬化。一般来说,前后院如果最初建房的时候有铺Patio Stone的话,小区只负责最多三排,如果住户想全部铺上青石板,那么以后的维护责任需要由住户自己负责。而他们却大包大揽由小区出钱给做了。然后钱就花光了。

屋漏偏逢连夜雨。这时候路人甲所用的一个Contractor来索要欠款,说是两年前做的维修,累积二十几万。一直没有支付过。于是路人乙发了个通知,管理费暴涨65%。

也是小区里的一些华人住户联系到了我们。我们帮他们把路人乙换掉。而且这一次我们跟所有住户讲明白了为什么要更换。换掉之后一半华人,一半其他族裔的住户组成了新的Board,主席是一个华人。过了几个月,外族裔的委员会成员给我打电话,说为什么管理公司换成了一个港人公司,而没有用我们这家大陆华人的公司。我曲线询问了一下,基本上属于中国人不信中国人。听之任之便是。

这是一年半之内他们换的第三家管理公司。因为之前我帮他们一起协作的关系,很多住户都认识了我,期间不断有人给我电话,说这家路人丙的物业经理基本见不到人,打电话只有answer machine。他们有事只好找Board,那个主席大包大揽,谁家修谁家不修都由他说了算,又过了几个月,另一个Board成员跟我说,那个主席把房子卖了,而且还没有挂牌,不想让任何人知道,但是因为小区里很多人都打算卖房,所以都有经济在盯着成交情况。卖掉了房他还不想辞掉Board。其它住户只好在AGM上重新选了几个人进去。

Board再次更换,这次的华人主席对我们比较信任,给路人丙发了termination notice。路人丙于心不死,以业主的名义给所有住户发了匿名的质疑信,鼓动住户向我们发难,质问Board为什么要把路人丙换掉。我跟Board讲,不用怕,一切我来handle,我给所有住户发了通知,定了时间地点开了一个非正式大会,会中有任何问题都可以提问。然后把我们的背景和做事方式对大家进行了讲解。尽管我们当时刚刚接手,什么都还没有做,但是大多数住户还是接受了我们的解释。

然后我们面临的问题是:
1. City的水费,路人乙也没有支付,这样路人甲和路人乙管理期间总共拖欠的水费达40万。
2. 路人甲怎么处理?他们管理的十年间大约花掉了几百万,而大家都不知道修了些什么,只知道路人甲接手不久就换了一辆高级跑车。小区没有任何资料保留下来。
3. 到处都是问题,屋顶漏水,地下室漏水,主管爆裂,树多年没有修理,路面破损,等等等等。

钱呢?小区的两个银行帐号只有几块钱。

怎么办?

我们当时是这家小区两年内更换的第四家管理公司,到目前我们已经管理了两年多,期间管理费我们非但没有涨,反倒还降过一次。更没有增收过Special Assessment。预计再有几年reserve fund也能达到要求的水平。

对于路人甲呢?大家觉得能绳之以法吗?更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 信马由缰,随便聊聊Townhouse和Condo Building里发生的一些故事 (之四,无处伸冤)
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛仍然是:以下故事,纯属虚构,如有雷同,纯属巧合。

    这篇故事的主角是一个中等规模的townhouse小区。这个小区在2002年的时候大概有一百多万在reserve fund里。这时候来了一个西人的管理公司(我们管他叫路人甲吧,否则后面不好区分)。因为没有任何的资料留下来,所以不知道当时都做了那些维修项目,总之两三年这一百多万就花完了。之后每年都涨管理费,每隔一两年收一次Special Assessment,一直到了2012年左右。另一家西人的管理公司(路人乙)注意到路人甲管辖之下的一栋大楼被法庭指派了管理人,路人乙知道机会来了,开始搜寻路人甲管理的其他小区,然后发现这一家。他们找了两三个住户,让他们拿着requisition letter去找其他住户签名,有超过25%的住户申求,就可以召开特别大会,也是业主大会的一种,在这个大会上,如果有超过半数的住户支持,就可以把旧有的board换掉,选出新的管理董事会。

    他们成功了。大多数住户都不知道发生了什么,只是知道在一个什么纸上签过字。

    路人乙接管以后发现这个小区没有丁点一点油水。Operating account 和 reserve fund account里都没有钱。而全部屋顶几乎都要更换,雪上加霜的是,City通知他们,这个小区过去7年都没有交水费。于是理所当然的他们继续收Special Assessment,收上来的钱没有用于换屋顶,也没有交水费,却在小区里新建了一个Play Ground。然后把五六家后院做了全部硬化。一般来说,前后院如果最初建房的时候有铺Patio Stone的话,小区只负责最多三排,如果住户想全部铺上青石板,那么以后的维护责任需要由住户自己负责。而他们却大包大揽由小区出钱给做了。然后钱就花光了。

    屋漏偏逢连夜雨。这时候路人甲所用的一个Contractor来索要欠款,说是两年前做的维修,累积二十几万。一直没有支付过。于是路人乙发了个通知,管理费暴涨65%。

    也是小区里的一些华人住户联系到了我们。我们帮他们把路人乙换掉。而且这一次我们跟所有住户讲明白了为什么要更换。换掉之后一半华人,一半其他族裔的住户组成了新的Board,主席是一个华人。过了几个月,外族裔的委员会成员给我打电话,说为什么管理公司换成了一个港人公司,而没有用我们这家大陆华人的公司。我曲线询问了一下,基本上属于中国人不信中国人。听之任之便是。

    这是一年半之内他们换的第三家管理公司。因为之前我帮他们一起协作的关系,很多住户都认识了我,期间不断有人给我电话,说这家路人丙的物业经理基本见不到人,打电话只有answer machine。他们有事只好找Board,那个主席大包大揽,谁家修谁家不修都由他说了算,又过了几个月,另一个Board成员跟我说,那个主席把房子卖了,而且还没有挂牌,不想让任何人知道,但是因为小区里很多人都打算卖房,所以都有经济在盯着成交情况。卖掉了房他还不想辞掉Board。其它住户只好在AGM上重新选了几个人进去。

    Board再次更换,这次的华人主席对我们比较信任,给路人丙发了termination notice。路人丙于心不死,以业主的名义给所有住户发了匿名的质疑信,鼓动住户向我们发难,质问Board为什么要把路人丙换掉。我跟Board讲,不用怕,一切我来handle,我给所有住户发了通知,定了时间地点开了一个非正式大会,会中有任何问题都可以提问。然后把我们的背景和做事方式对大家进行了讲解。尽管我们当时刚刚接手,什么都还没有做,但是大多数住户还是接受了我们的解释。

    然后我们面临的问题是:
    1. City的水费,路人乙也没有支付,这样路人甲和路人乙管理期间总共拖欠的水费达40万。
    2. 路人甲怎么处理?他们管理的十年间大约花掉了几百万,而大家都不知道修了些什么,只知道路人甲接手不久就换了一辆高级跑车。小区没有任何资料保留下来。
    3. 到处都是问题,屋顶漏水,地下室漏水,主管爆裂,树多年没有修理,路面破损,等等等等。

    钱呢?小区的两个银行帐号只有几块钱。

    怎么办?

    我们当时是这家小区两年内更换的第四家管理公司,到目前我们已经管理了两年多,期间管理费我们非但没有涨,反倒还降过一次。更没有增收过Special Assessment。预计再有几年reserve fund也能达到要求的水平。

    对于路人甲呢?大家觉得能绳之以法吗?更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • “路人甲接手不久就换了一辆高级跑车。小区没有任何资料保留下来。” 光这后面一条就可以起诉了吧,还有没有王法了,不能跟CRA举报吗?
    • 以前知道condo水深,但没想到有这么深。你太坦诚了!看了这个,本来我想买点condo,现在都没兴趣啦。多伦多的condo有根本上的所有权与管理权脱节的无法调和的问题。
      • Welcome back!
        • 探长好!
      • 您也终于开窍了,石头开花喽,呵呵
        • 恭候您也终于~~
    • 看来政府体制有好也有坏。国内20前开始贩卖商品房,物业管理随之衍生,一开始也出现类似很多问题,后来政府把小区物业归属街道办管理,这类丑闻才杜绝
    • 我就不明白,政府对城市这个财务黑洞没有任何监督管理能力,很奇怪
    • OMG你嚇死我了, 後年計畫搬到Condo去住呢. 現在得認真想想了. 如果Board搞花樣最後還不是住戶埋單. 恐怖喔.
    • 你这个真的像是在讲故事。我也是Board 成员,怎么觉得花钱没那么容易。每两三年对reserve fund都会有Auditing。当然我们是小condominium,也没那么多钱。感觉很幸运!
      • 我觉得他在全市场找到了几个最糟糕的例子,来反衬他们公司管理Condo更专业。
      • 一般每年都有audit, 年会报告项目之一就是讨论这个audit report, 很多认真的人逐条质问管理公司的。 听报告说是法律规定reserve fund 每年一定要保持在一定的标准
        • 嗯,这样的小区问题相对就会少一些。
        • 每年的audit是针对日常花销,reserve fund是由专门的机构做,几年一次。
    • 顶!