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《songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?》[原创] by 探长 (#10814888@0)

本文发表在 rolia.net 枫下论坛《songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?》by 探长

昨日,songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。

发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白,因为:songlin竟然忘本诸多!无视严重的负现金流!

大家别忘了啊!

<类似>这样的物业,songlin有10个!

懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。

遂,另开一贴,简单列出songlin忘本种种,请教各位方家。

【要点备忘录】:
1、自有资金的占用成本(放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>!到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>!);
2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价,概算69w,LTTax$10,275>;
3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373:(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )[ 出租前的准备:窗帘...呢,又是一笔不菲的开支!]
4、扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈。)+剪草<租客自理?>!
5、Closing费用(“地税未定”的新房楼花,更高)、律师费$1,050(还是便宜的)、(不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用,更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.)
6、待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租盘,也是相互竞争得厉害。
7、管理成本(自管〇;托管~8%~左右+或不+HST)!

以下的【】内的是探长点评,简称【探评】:
********************************************************************************************************************************************************
songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?
【探评:songlin打算怎么退场?Close一个,抛一个?】

贷款45万,
【探评:首付几何?】
5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。
【探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月】

租金2100,租客另自付水电气cable。
【探评:扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈!)+剪草<租客自理?>!】
【探评:出租雇请经纪上 MLS 的费用呢? 佣金$2,373(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )。】
【探评:无法准确预估的是:第一个租客,是否一租就连续住满五年? 最稳定的租客在老区,新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>,一两年就换租客。那么,寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS?故,五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置,那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
【探评:待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租,也是相互竞争得厉害。】
【探评:租金收入<佣金HST暂略>:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】

房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。
【探评:“地税未定”,那就是新房楼花喽!Closing各种费用呢?songlin又忘本了!】

表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
【探评:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
【探评:songlin可是持有 10 个这样的物业啊!负-$5,630/月+他的自住房按揭支出!+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流! 】

实际现金流为:800-245=+555
【探评:神马叫做songlin版的“实际现金流”? 就算是卖出后折算的,也只有858-563=+295!只有每天10元!】

不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?
【探评:不买房,却去租songlin房的租客,不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么?总投入二十几万啊!每天才10元!天才?高明?拿衣服<naive>!】
【探评:5年x365天=1825天之后,新房将会被租客糟蹋成啥样? 傻样!显而易见:为租客,songlin“拿衣服”!】
【探评:songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?】

引用:
以下是songlin的原帖(#10813280@0) :
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?

songlin (松林)
贷款45万,5年fixed rate2.8,30年还清,月供1845,其中还本金800。

租金2100,租客另自付水电气cable。

房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。

表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
实际现金流为:800-245=+555

不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?

http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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【探评:诸位坛友,看到没有?】更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 《songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?》[原创] by 探长 (#10814888@0) +6
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛《songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?》by 探长

    昨日,songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。

    发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白,因为:songlin竟然忘本诸多!无视严重的负现金流!

    大家别忘了啊!

    <类似>这样的物业,songlin有10个!

    懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。

    遂,另开一贴,简单列出songlin忘本种种,请教各位方家。

    【要点备忘录】:
    1、自有资金的占用成本(放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>!到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>!);
    2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价,概算69w,LTTax$10,275>;
    3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373:(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )[ 出租前的准备:窗帘...呢,又是一笔不菲的开支!]
    4、扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈。)+剪草<租客自理?>!
    5、Closing费用(“地税未定”的新房楼花,更高)、律师费$1,050(还是便宜的)、(不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用,更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.)
    6、待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租盘,也是相互竞争得厉害。
    7、管理成本(自管〇;托管~8%~左右+或不+HST)!

    以下的【】内的是探长点评,简称【探评】:
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    songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?
    【探评:songlin打算怎么退场?Close一个,抛一个?】

    贷款45万,
    【探评:首付几何?】
    5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。
    【探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月】

    租金2100,租客另自付水电气cable。
    【探评:扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈!)+剪草<租客自理?>!】
    【探评:出租雇请经纪上 MLS 的费用呢? 佣金$2,373(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )。】
    【探评:无法准确预估的是:第一个租客,是否一租就连续住满五年? 最稳定的租客在老区,新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>,一两年就换租客。那么,寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS?故,五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置,那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
    【探评:待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租,也是相互竞争得厉害。】
    【探评:租金收入<佣金HST暂略>:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】

    房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。
    【探评:“地税未定”,那就是新房楼花喽!Closing各种费用呢?songlin又忘本了!】

    表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
    【探评:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
    【探评:songlin可是持有 10 个这样的物业啊!负-$5,630/月+他的自住房按揭支出!+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流! 】

    实际现金流为:800-245=+555
    【探评:神马叫做songlin版的“实际现金流”? 就算是卖出后折算的,也只有858-563=+295!只有每天10元!】

    不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?
    【探评:不买房,却去租songlin房的租客,不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么?总投入二十几万啊!每天才10元!天才?高明?拿衣服<naive>!】
    【探评:5年x365天=1825天之后,新房将会被租客糟蹋成啥样? 傻样!显而易见:为租客,songlin“拿衣服”!】
    【探评:songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?】

    引用:
    以下是songlin的原帖(#10813280@0) :
    http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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    出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?

    songlin (松林)
    贷款45万,5年fixed rate2.8,30年还清,月供1845,其中还本金800。

    租金2100,租客另自付水电气cable。

    房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。

    表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
    实际现金流为:800-245=+555

    不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?

    http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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    • 看来探长分租惯了,不懂整租是由租客负责铲雪和剪草。房市小白嘛! +28
      • 北极女神townhouse几乎都是要收“铲雪费”120的,高明君故意忘本了? 剪草,并没有计算的呀! +5
        • 哇靠,看来您是真不懂北极,也真不懂新房市场嘛!我的Th,个个没有铲雪费。说过多少遍,您这是装鸵鸟么? +20
          • 4、扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈。)+剪草<租客自理?>! +4
      • 房市小白,菜鸟地主,鸵鸟探长! +23
        • 分条析理,彻底粉碎songlin诈语! +6
        • songlin出租房案例信息,残缺不全!连Down Payment的金额或贷款的成数都没有!他的北极townhouse购入价是68、9万(songlin自己说的),大家可以估算加上Closing的各种费用总额应该近73万,才贷款45万!可见songlin贷款65%!? +5
          • 切,我有说过我一定是首付20%吗? 65万的买入价,您偏往上加了4万,造谣! +2
            • 自诩“高明”的songlin!自诩在贷款方面比一般的贷款经纪的技术还要高超的songlin!65万的买入价(楼花还有其它Closing费用),贷款才贷到45万! +2
      • 『探评』:songlin可是持有 10 个这样的物业啊!负-$5,630/月+他的自住房按揭支出!+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流! +2
        • 还探评,真是让人忍俊不禁。我来评论一下您这个“探评”吧。连5000的负现金流您都觉得大得不可支撑,说明您实力太弱,弱爆了! +12
          • 俺是在用songlin的手很抽songlin的脸!—— (#10814818@0)songlin说“我所有的月供都来自租客,有整租的,分租的,地下室的。” +5
        • 核心区的物业买得早,最后一个都是2014年的。现在个个是正现金流或者平衡现金流。让探长失望了! +10
          • 一点也不。 +1
        • 自住房按揭,可笑,您是我肚子里的蛔虫,知道我自住房有按揭?再说,这是在讨论投资物业中租客的贡献,您非把自住房也扯进来,太掉价! +9
          • (#10815187@0)。songlin自住房mortgage free?可能吗?线索:songlin说townhouse“贷款45万”。
    • 辛苦了。有人会说你的算法完全是局限于加拿大本国的小家子游戏,小算盘,缺乏全球眼光,不懂得全球富豪们的世界。 +6
      • 周末愉快! +2
    • 请求版主加精! +7
      • LOL,这种文章也加精,您以为肉联无人了么? +15
        • 严谨做学问。 +4
    • 1、自有资金的占用成本(放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>!到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>!); +4
    • 2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价,概算69w,LTTax$10,275>; +3
    • 3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373:(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )[ 出租前的准备:窗帘...呢,又是一笔不菲的开支!] +4
      • 苍蝇大小的开支,您探长作为持有数个两百万级别物业的资深投资者也津津计较。看来格局太小! +9
        • 看看songlin格局:songlin出租房,分明是严重的负向现金流!songlin自欺欺人 (#10814818@0)说成是“我所有的月供都来自租客,有整租的,分租的,地下室的。” +1
        • songlin或许还可以这么回答:所有新房townhouse出租房的窗帘,一概由租客自行解决。 +1
    • 5、Closing费用(“地税未定”的新房楼花,更高)、律师费$1,050(还是便宜的)、(不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用,更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.) +4
    • 6、待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租盘,也是相互竞争得厉害。 +5
    • 7、管理成本(自管〇;托管~8%~左右+或不+HST)! +4
    • 请大家忽略 4、扫雪费$120/月(songlin说他的10townhouse个个没有铲雪费。)哈哈。 +4
    • 贷款45万,『探评』:首付几何? +4
      • songlin的60s万的townhouse的 Down Payment 百分之几啊%? +1
        • 我的TH的downpay百分比30%。您最引以为豪的200万的土地房,里头的equity有多少呢?140万有了吧?70%,对吧?没有70%,也有60%吧?您有本事把这些钱借出来用么?就凭您这点小格局,银行会借给您么? +2
          • 看看songlin格局:songlin出租房,分明是严重的负向现金流!songlin自欺欺人 (#10814818@0)说成是“我所有的月供都来自租客,有整租的,分租的,地下室的。” +1
      • “出租房案例”一个简简单单的文案,songlin都做不好! +1
    • 5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。 『探评』:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月。 +5
      • 买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。【纠错】!正确的是:5年平均还本是$858.50/月。
        “买65w贷45w摊还30年/5年固定2.8%/月供1845(其中还本800)。”错!5年平均还本$858.50/月。

        https://tools.td.com/mortgage-payment-calculator

        $1,845.15 / Monthly
        Balance after 5 years term
        Total payments over term $110,709.00
        - Interest paid $59,199.24
        = Principal paid $51,509.76
        Balance at end of term $398,490.24


        还本 $51,509.76 /5年 /12个月= $858.50/月
    • 租金2100,租客另自付水电气cable『探评』:出租雇请经纪上 MLS 的费用呢? 佣金$2,373(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )。 +3
      • 精明如松林怎么会不知道到kijiji自助发帖?
        • 嗯,精明? 把简单的账目算对先! +3
        • kijiji当中,很多职业租客!就凭songlin的水平,嘿嘿,被恶租客霸租那是稀松平常小菜一碟! +5
          • 我还真通过kijiji找过几个租客,没有碰到故意添麻烦的。credit check, employment check, previous landlord reference, 咱都走过。探长先生,您觉得您还能做得更好? +8
            • songlin屡屡自诩“高明”,一个简简单单的出租房的文案,都顾前不顾腚,实在是高明啊! +4
              • 莫名其妙,不知所云的胡言乱语。探长,您该住院去了,去治一治您的臆想症! +5
                • 顾前不顾腚,songlin! +1
        • songlin屡屡自诩“高明”,竟连一个出租房的文案都顾前不顾腚,精明体现在哪里? +2
    • 你还是没有理解为什么要买10个楼花。10个townhouses连成一排,自成小区,易于管理,维护费用大幅摊薄。有优质文明租客入住后可以吸引更多类似好住客,良性循环。这个策略不是一般地主可比的。 +17
      • 被人带阴沟里翻船还继续帮人数钱? 10个townhouses连成一排???不同时段,跟不同的 Builders 买的, How?洗地,不带这样胡乱modification的! +9
        • 把“连成一排”去掉,规模效应还是有的吧。 +11
          • 欢迎从阴沟里爬出来! +3
        • 再说Aurora这么小的地方,最远差两条街。你以为一个在Scarborough,一个在etobicoke +12
          • Aurora这么小的地方。! +6
      • 如果:“10个townhouses连成一排,自成小区” ???—————— 租客易于造反! 倒是讲真的!十个鸡蛋,通通都放在一个小篮子里,那是有可能会被租客一个一个捏碎的! +5
        • 给房东们一点小经验:投资房不能够密集地扎堆在一起(两个连在一起也不妥),否则:租客之间,会攀比比租金谁更低!结果就是,一致拉低,枪口对准房东!然后,然后,,,,嘿嘿! “投降输一半”。 +6
          • 太想当然了。LOL!看来您完全不知道现在AURORA的TH租房市场DOM几乎等于1天,绝对小于7天的火热需求!探长,您OUT了! +10
            • 探长看来没什么钱。。。还给人家算这个。。连60块也算,没这个经济实力还搞什么出租啊。 +12
              • 探长又露馅了! +8
                • 顾前不顾腚=songlin。 +1
    • 左派 右派 激战正酣
      • Always fighting!
    • 他早买了,为啥等现在说?
      • 不知道。不关心。
        • 因为gta15没钱没房而且眼红。 +6
          • 探长格局太小。现在真的怀疑他是否真的持有多套200万量级的土地房! +8
            • 60块都算。。。进出租成本。。。 +8
      • 这才是重点啊,松帮主买的早!相对于2,3,4月份的买家当然没压力,静等2-3年涨回来就行。
      • 可能是刚刚租出去了。
    • 吃瓜群众操碎了一颗颗玻璃心 +11
      • 就是就是,吃瓜群众还是继续吃瓜的好,不要替大款乱操心。:)